Todo investimento passa pela Selic mas ela, sozinha, não conta a história completa de todos os investimentos. Apesar de ser um conceito introdutório no mundo dos fundos de investimentos, ainda é comum parâmetros distintos sendo usados para benchmark no real estate brasileiro. Com o avanço do segmento, as ferramentas de avaliação acompanham sua complexidade com mais precisão.

Enquanto os FII (fundos de investimentos imobiliários) detêm sua renda conforme o desempenho operacional do ativo, os de investimentos em recebíveis, como FIDC, têm uma fundamentação baseada em empréstimos. Dessa forma, o mercado imobiliário é influenciado por sua performance, enquanto o de recebíveis sofre impactos diretos da Taxa Referencial de Juros.

 As premissas de ambos os tipos de aplicação são totalmente diferentes, ainda assim, acabam sendo comparadas pelos mesmos princípios, sem qualquer recorte específico. A prática atrapalha a leitura macroeconômica dos mercados, como avaliou o professor dr. João da Rocha Lima Junior, coordenador do Núcleo de Real Estate da EPUSP. 

“São produtos muito diferentes. Eles não podem ser comparados, porque a origem da renda é completamente diversa. E é importante lembrar o seguinte: os fundos de recebíveis imobiliários não são fundos do mercado imobiliário”, explicou.

Para garantir que as análises fiquem completas, e ferramentas de benchmark como o IFIX são essenciais, mas é preciso olhar além dos dividendos e cotas dos fundos imobiliários: é necessário ver quais são as estatísticas dos ativos e fazer a leitura do que eles dizem sobre o mercado.

“O IFIX só conta a história da variação de valor das cotas, não tem nada a ver com o mercado imobiliário. Para você ter avaliação de mercado, precisa medir as variáveis do mercado: preços, aluguéis, taxa de ocupação”, destacou o professor.

Hoje o mercado já dispões de ferramentas que ajudam nessas avaliações, como o SBI (SiiLA Brasil Index), desenvolvido a partir de uma avaliação completa com base nos retornos de renda e investimento de cada ativo. Enquanto marcadores tradicionais avaliam o humor do mercado, a análise traz como base em aspectos menos voláteis, relacionados ao ativo muito mais que ao fundo ao qual ele se vincula.

O sentido é inverso: enquanto o IFIX mede como fatores externos da economia impactarão nos fundos imobiliários, o SBI avalia métricas dos ativos em si, analisando a consequência em tempo real.