Após casos de inadimplência, donos de imóveis recorrem a garantias para blindar suas carteiras

Após mais de R$ 630 milhões pagos em indenizações de seguro-fiança em 2025, proprietários e administradoras reforçam mecanismos para evitar calotes em contratos comerciais

Cristina Caldeira, CEO da Unioncorp

Por: SiiLA News

23/03/2026

A inadimplência sempre foi um dos maiores temores de proprietários de imóveis comerciais, especialmente em contratos de longo prazo e alto valor. Em um ambiente econômico volátil, empresas do setor têm buscado mecanismos para “blindar” suas carteiras de locação e reduzir o risco de interrupção no fluxo de caixa.

Para Cristina Caldeira, CEO da Unioncorp, blindar uma carteira significa garantir que o proprietário continue recebendo mesmo diante de eventuais dificuldades financeiras do inquilino.

“Blindar a carteira é ter uma garantia efetiva dentro das locações e não deixar o proprietário sofrer com a inadimplência”, afirma Caldeira.

A executiva afirma que historicamente esse tipo de contrato registra menos atrasos do que o mercado residencial. Ainda assim, o risco existe — e pode surgir mesmo em situações consideradas improváveis.

Dados da Susep (Superintendência de Seguros Privados), de janeiro de 2025 até dezembro de 2025, foram pagos, o equivalente, a R$ 630.670.320 em indenizações de sinistros. Este valor corresponde a 31% do que o mercado segurador arrecadou no produto fiança locatícia no mesmo período.

Jorge Camara, Head de Produto Fiança Locatícia na Junto Seguros, explica que o aumento da inadimplência entre pessoas jurídicas já impactou a aprovações e os custos do seguro fiança para contratos comerciais.

“O aumento da inadimplência em grandes centros urbanos, associado ao ambiente econômico mais instável, fez com que as seguradoras passassem a adotar critérios mais rigorosos nas análises de crédito para pessoas jurídicas. As avaliações hoje exigem indicadores financeiros mais sólidos, o que afeta diretamente tanto a aprovação quanto a precificação das apólices”, explica.

Camara completa dizendo que “empresas com balanços frágeis, maior nível de endividamento ou histórico recente de instabilidade acabam enfrentando mais seletividade na aprovação e, em alguns casos, prêmios mais elevados, que refletem o risco maior da operação.”

Riscos inesperados

Casos recentes mostram como até empresas consideradas sólidas, como o Banco Master e Reag, podem enfrentar dificuldades que afetam contratos imobiliários. Para Caldeira, esse tipo de situação reforça a importância de mecanismos de proteção.

“Todo proprietário quer ter um banco como inquilino. Mas nem sempre empresas consideradas acima de qualquer suspeita permanecem assim ao longo do tempo”, afirma.

Segundo ela, a busca por fechar negócios rapidamente muitas vezes leva proprietários a relaxar nas exigências de garantia. “O locador às vezes despreza uma avaliação mais consistente da garantia por ansiedade de fechar o negócio e começar a receber o aluguel. Quando vêm as surpresas, fica mais difícil.”

A executiva ressalta que os riscos nem sempre estão ligados apenas à saúde financeira das empresas. Fatores operacionais também podem gerar inadimplência.

“Às vezes a empresa não paga por uma série de motivos. Pode ser um incêndio que compromete a produção ou qualquer evento que interrompa o faturamento. Sem receita, não tem como pagar o aluguel.”

Contratos longos em um ambiente volátil

No mercado imobiliário corporativo, contratos de locação costumam durar de cinco a dez anos — um horizonte que, segundo Rafael Jordão, Gerente Executivo Comercial na BrasilCap, a percepção mudou.

“Essa percepção mudou bastante nos últimos anos. Hoje há uma preocupação muito maior com a segurança jurídica e financeira dos contratos de locação, especialmente no mercado corporativo”, explica.

Jordão conta que com a redução da vacância, o valor dos aluguéis vem aumentando, o que pode causar uma tensão nos proprietários de grandes contratos.

“Nesse contexto, percebemos uma evolução no comportamento do mercado: imobiliárias, corretores e locadores têm buscado garantias estruturadas desde o início da negociação, e não apenas após experiências de inadimplência. A tendência é de maior profissionalização do setor e adoção de instrumentos que tragam segurança, liquidez e previsibilidade para contratos de longo prazo”, conta.

Tendência de maior proteção

A experiência com atrasos ou calotes costuma acelerar a adoção dessas soluções. Segundo Caldeira, há administradoras imobiliárias que passaram a estruturar grande parte de suas carteiras com garantias mais robustas.

“Temos imobiliárias clientes em que cerca de 80% da carteira já está garantida por seguro-fiança. Isso virou uma estratégia”, afirma.

Na avaliação dela, quando proprietários comparam o desempenho de contratos protegidos com aqueles sem garantia estruturada, a tendência é clara.

“Quando o proprietário compara a inadimplência de um inquilino que tem seguro com outro que não tem, ele passa a preferir o seguro. Muitas vezes ele já não quer mais alugar sem essa proteção.”

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