Avaliação independente ganha peso e muda decisões no mercado imobiliário

Em um mercado imobiliário cada vez mais orientado por dados, negociações complexas e maior rigor de investidores, a avaliação independente deixou de ser apenas uma etapa técnica para se tornar um elemento estratégico em transações de compra, venda e incorporação de ativos.  

No segmento de imóveis comerciais, especialmente em shopping centers e condomínios logísticos, o valuation passou a atuar como referência para decisões financeiras, precificação e mitigação de riscos.

Segundo Marco Ribeiro, diretor da Capright, uma avaliação conduzida por uma empresa independente reduz conflitos de interesse e oferece uma leitura mais aderente à dinâmica real do mercado. Isso porque, diferente de pessoas que estão diretamente envolvidas na negociação, o avaliador não está sujeito à pressão para elevar ou reduzir valores conforme o interesse das partes.

“Não existe dependência da transação para fechar negócio, então a avaliação fica livre da pressão de comprador, vendedor, proprietário ou locatário”, afirmou Ribeiro em entrevista ao REsource.

A imparcialidade ganha importância em um cenário em que preços de oferta nem sempre refletem a realidade das negociações. Em determinados mercados, grandes proprietários podem elevar valores anunciados, alterando referências estatísticas e criando uma percepção artificial de valorização.

“Em alguns casos, anúncios podem distorcer a leitura do mercado. O que realmente mostra o que está acontecendo são as transações”, disse.

A diferença entre preço pedido e preço efetivamente negociado é uma das principais preocupações de investidores institucionais e gestores de fundos. Em operações de M&A, por exemplo, a avaliação independente funciona como um balizador para determinar se o valor atribuído ao ativo está alinhado ao comportamento real do mercado.

Nos últimos anos, o aumento das transações envolvendo portfólios imobiliários ampliou a demanda por laudos independentes. Segundo Ribeiro, a Capright participou de avaliações ligadas a negociações recentes de shopping centers e condomínios logísticos, atuando como suporte para decisões de aquisição, venda e incorporação de ativos.

Entre os casos citados está uma avaliação do empreendimento logístico A+ em Minas Gerais, cujo valor projetado ficou menos de 1% distante do montante efetivamente negociado posteriormente.

“Quando observamos que o laudo ficou aderente ao que aconteceu na transação, entendemos que o valuation conseguiu capturar corretamente a dinâmica de mercado”, afirmou.