O boom logístico latino-americano: Brasil, México e Colômbia adicionam novos 32 milhões de m² de área logística em quatro anos

O avanço na oferta de imóveis logísticos reflete a crescente demanda por infraestrutura e destaca o setor imobiliário como um pilar da competitividade econômica das empresas.

“Estamos diante de uma transformação estrutural no setor logístico da América Latina. O crescimento no estoque de condomínios logísticos é reflexo direto da reorganização das cadeias globais de suprimentos e do aumento da demanda por infraestrutura de alta qualidade. Brasil, México e Colômbia têm desempenhado papéis distintos, mas igualmente relevantes, nesse processo — e os dados mostram que quem souber alinhar investimento, localização e eficiência operacional sairá na frente na corrida por relevância regional”, afirma Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA.

Estudos do Banco Mundial, OCDE e agências nacionais (DANE, IBGE e INEGI) apontam que a indústria brasileira é dominada por grandes empresas de alto valor agregado, especialmente nos setores automotivo, petroquímico e agroindustrial.

O México, por sua vez, tem uma base industrial mais diversificada e fortemente integrada às cadeias globais de suprimento, com um setor de exportação altamente competitivo em segmentos como automotivo, aeroespacial e eletrônicos. A Colômbia possui um mercado mais fragmentado, com maior presença de pequenas e médias empresas, diferenciando-se do Brasil e do México em termos de escala e concentração empresarial.

A expansão do mercado de condomínios logísticos nesses três países ocorre em um momento estratégico, com Brasil e México consolidando suas posições como protagonistas do setor na América Latina — ainda que sigam trajetórias distintas.

No Brasil, o mercado logístico tem mantido uma expansão contínua, com forte foco em imóveis de classe A+ e A, especialmente em São Paulo, que representa mais da metade do estoque do país. A demanda estável tem levado a uma absorção líquida superior ao novo estoque, refletindo alta retenção de inquilinos. Como resultado, a taxa de vacância dos condomínios logísticos fechou o ano de 2024 em 8,29%, o segundo menor nível já registrado pela SiiLA, sinalizando um mercado cada vez mais competitivo e com crescente escassez de espaços de alto padrão.

No México, o nearshoring redefiniu o cenário industrial, impulsionando um ciclo de expansão sem precedentes. No entanto, após três anos de rápido crescimento, em 2024 o mercado começou a se ajustar, com um leve aumento da vacância após um fluxo recorde de novos empreendimentos.

Ainda assim, a taxa de ocupação segue elevada, com vacâncias abaixo de 3,3%, o que confirma a resiliência da demanda. Além disso, o preço pedido registrou aumentos de dois dígitos por dois anos consecutivos, acumulando uma alta de 40% desde 2022, especialmente nos corredores industriais do Norte e Bajío, onde a escassez de espaços elevou os preços. Em 2025, espera-se a entrega de mais 6,3 milhões de metros quadrados, testando a capacidade do mercado de absorver a nova oferta em meio às incertezas econômicas e comerciais influenciadas pelos EUA.

Já o setor logístico da Colômbia, embora significativamente menor que os do México e do Brasil, apresentou avanços importantes, especialmente na redução da vacância. Desde 2020, os números caíram, atingindo menos de 3,3% no final de 2024—nível semelhante ao do México. Essa tendência é impulsionada pela alta retenção de inquilinos e pela absorção líquida estável, apesar de uma leve queda na absorção bruta desde 2021.

Como resultado, os preços pedidos dispararam 55% no mesmo período. Além disso, há diferenças entre os mercados. O do México por exemplo, a maior parte dos espaços industriais é locada por empresas de mercado, na Colômbia predominam instalações ocupadas pelos próprios proprietários, onde o inquilino também é dono do imóvel. 

Essas tendências não são acontecimentos isolados, mas parte de uma transformação mais ampla nas cadeias globais de suprimentos, impulsionada pela necessidade de diversificar a manufatura, mitigar os efeitos das tensões comerciais e aproveitar o crescente apelo da América Latina como destino de investimentos em comparação com a Ásia.

Nesse cenário, em que o Brasil e México vêm despontando como um dos principais destinos mundiais de investimento estrangeiro direto (IED), a expansão do mercado de condomínios logísticos não é apenas uma tendência—é um sinal de uma mudança estrutural no comércio e nos investimentos globais.

Além disso, o crescimento do e-commerce e a maior demanda por espaços logísticos premium transformaram a infraestrutura industrial em um ativo estratégico para o desenvolvimento do mercado interno.

No México, os corredores industriais do Norte e de Bajío alcançaram taxas de ocupação superiores a 97% em regiões-chave como Monterrey e Guanajuato. No Brasil, a demanda por espaços de classe A+ e A em São Paulo, Guarulhos e Cajamar reduziu as taxas de vacância, enquanto na Colômbia a infraestrutura logística evoluiu com o surgimento de polos estratégicos em Bogotá e Medellín, impulsionados pelos setores de armazenagem e distribuição.

Esse panorama deixa claro que o crescimento na América Latina não se trata apenas de uma expansão imobiliária, mas de um realinhamento estratégico no comércio global. A manufatura e a logística já não dependem apenas do custo da mão de obra ou da proximidade geográfica; elas exigem infraestrutura de classe mundial, estabilidade operacional e acesso eficiente aos principais mercados. Nesse novo contexto, os países que conseguirem equilibrar esses fatores atrairão investimentos e se consolidarão como potências industriais na próxima década.

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