Conheça mais sobre o Modular Santa Cruz, o mais novo ativo logístico do estoque do Rio de Janeiro
- Condomínio logístico já tem projeto aprovado para expansão e pode chegar a 95 mil m² de ABL dentro dos próximos anos.
Um classe A, com 27.416 m² de ABL, o Modular Santa Cruz foi desenvolvido pelo fundo de investimento em participação FIP TRIX Desenvolvimento Modular Santa Cruz, gerido pela BV Asset, e o único ativo de alto padrão entregue no primeiro trimestre de 2023 no Rio de Janeiro.
Localizado na região de Santa Cruz/Campo Grande, mais precisamente na Avenida Brasil, próximo da Rodovia Rio-Santos, com acesso fácil ao Aeroporto de Santos Dumont e Porto de Itaguaí, na cidade do Rio de Janeiro, o condomínio logístico tem área disponível para locação. A redação do REsource entrevistou Steven Shieh, Gerente de Portfólio de Real Estate na BV Asset, sobre a entrega e diferenciais do ativo.
O executivo relembrou o grande boom que aconteceu na região de 2009 a 2016. “Santa Cruz sempre foi uma região promissora para galpões, o Rio de Janeiro chegou a pegar os valores de locações mais altos, tanto de escritórios quanto de galpões. Inclusive, tivemos muitos projetos de BTS, para grandes varejistas”, contou Shieh.
O projeto do Modular Santa Cruz originalmente foi concebido para BTS, porém com a mudança do cenário econômico durante o desenvolvimento do ativo, o fundo decidiu por um empreendimento especulativo. Com a primeira fase concluída, a gestora está com foco em performar a nave, para em um segundo momento, iniciar a construção do projeto aprovado de mais 67 mil m² de ABL, fazendo com que o ativo chegue a um total de 95 mil m² de ABL dentro dos próximos anos.
Shieh destacou os diferenciais do ativo em relação ao estoque existente da região. “Hoje, a maioria dos galpões disponíveis na região são big box. Então, praticamente qualquer inquilino que for locar um galpão, não consegue alugar menos de 10 mil m², não encontra docas para os dois lados, o que acaba dificultando ocupações menores”. Ele ainda destacou que o Modular Santa Cruz é flexível e modular, podendo ser fatiado em módulos de 1 mil m², cross-docking e com alta eficiência. De acordo com Shieh, “isso permite alugar para inquilinos menores. Essa é a principal vantagem, além de estar em uma localização que tem vocação para logística.”
Dados e estatísticas da região de Santa Cruz/Campo Grande
De acordo com dados da plataforma Market Analytics da SiiLA, a região de Santa Cruz/Campo Grande é a segunda maior em estoque total de condomínios logísticos de alto padrão do estado do Rio, com cerca de 361 mil m² de ativos. A taxa de vacância no final do 1T23 ficou em 13%, com média de preço pedido em torno de R$ 17,21/m².
Ainda segundo os dados e estatísticas da SiiLA, os condomínios logísticos de alto padrão da região de Santa Cruz/Campo Grande é principalmente ocupada por empresas do setor varejista, que respondem por mais de 85% das locações, seguida pelo farmacêutico (11,37%).
Na visão do executivo, é questão de tempo para o Modular Santa Cruz ser locado e as obras de expansão serem iniciadas. A gestora tem sido procurada por empresas de vários segmentos, tais como transportadoras, empresas de varejo e e-commerce que desejam internalizar os processos de logística, e outras.
Atualmente, a gestora está concentrada em performar o ativo, mas não descarta novos desenvolvimentos em outras praças no futuro, além do eixo Rio-SP. “Sabemos que o cenário é mais desafiador para a captação de novos recursos. A logística é um mercado que tem espaço para desenvolver outras praças, principalmente porque o galpão precisa estar perto dos centros consumidores. Estamos acompanhando o crescimento de outras regiões, Nordeste está vindo muito forte, o Norte também. Esperamos um equilíbrio no mercado e ambiente favorável para novos projetos.”, concluiu Shieh.
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