Crédito mais sofisticado e menos bancário: como os serviços financeiros estão redesenhando o real estate corporativo no Brasil

Se a mudança começou antes, ela se intensificou recentemente. De acordo com Rodrigo Sotero, Associate Partner na VERT Capital, o movimento mais recente é claro: 

“A principal mudança é a retração dos bancos no financiamento direto de projetos, o que obrigou incorporadoras e construtoras a buscarem alternativas.” 

Nesse cenário, o mercado de capitais e as fintechs de crédito passaram a ocupar um papel central. A consequência foi direta: mais opções de funding, mas também maior exigência técnica. Para Martim Fass, gestor de fundos imobiliários da Daycoval Asset, o crédito bancário ainda existe, mas deixou de ser dominante: 

“Ele continua relevante, mas há uma diversificação crescente. O funding hoje está muito mais ligado ao crédito estruturado do que ao modelo tradicional.” 

Com a mudança na origem do capital, mudou também a forma como ele é estruturado. Uma das principais tendências é a evolução do chamado capital stack, com divisão mais clara entre níveis de risco. Segundo Martim Fass: 

“Estruturas com cotas sênior, mezanino e subordinadas estão sendo cada vez mais utilizadas. Isso já é comum no exterior e está ganhando espaço aqui.” 

Esse modelo permite que diferentes perfis de investidores participem do mesmo projeto, cada um assumindo uma posição específica na estrutura de risco e retorno. Na visão de Rodrigo Sotero, essa sofisticação é inevitável: 

“As operações ficaram mais complexas e criativas, exigindo maior nível de controle, monitoramento e governança.” 

Além disso, começam a surgir estruturas híbridas, que desafiam classificações tradicionais. Abdalla destaca um movimento recente: 

“Tem aparecido financiamentos que não contam formalmente como dívida, mas têm características de renda fixa.” 

O avanço dos serviços financeiros trouxe um efeito ambíguo para o setor. Por um lado, ampliou significativamente o acesso ao capital. Por outro, aumentou a complexidade das operações. 

“Há uma democratização do capital, mas também um aumento relevante de complexidade”, resume Rodrigo Sotero. 

Esse processo tem sido impulsionado por novos intermediários: plataformas independentes, assessores financeiros, family offices e estruturadores especializados Segundo Martim Fass, muitos negócios hoje já acontecem fora do circuito tradicional: 

“Tem crescido a quantidade de deals estruturados dentro de redes de assessoria, sem passar por grandes bancos ou ofertas públicas.” 

Essas operações, muitas vezes na faixa de R$ 30 milhões a R$ 100 milhões, têm ganhado relevância especialmente para incorporadores e investidores de médio porte.

Apesar da evolução, o Brasil ainda enfrenta barreiras importantes quando comparado a mercados mais maduros. A principal delas está na previsibilidade das receitas imobiliárias. Fass explica: 

“Os contratos de locação no Brasil permitem uma saída mais fácil do inquilino, o que aumenta o risco para o financiador.” 

Esse fator limita a adoção de estruturas comuns no exterior, como: Dívidas bullet (com pagamento do principal no final), maior alavancagem e financiamentos mais longos. Além disso, o cenário de juros elevados dificulta o equilíbrio entre custo da dívida e geração de renda dos ativos. 

A maior oferta de capital também traz riscos.Um dos principais é o potencial aumento da alavancagem no setor. 

Rodrigo Sotero faz um alerta direto: 

“Com estruturas mais flexíveis, o risco de empilhamento de dívida é maior. Isso exige mais disciplina das empresas.” 

Como resposta, investidores têm elevado o nível de exigência. Entre os principais critérios de análise estão: relação entre equity e dívida, qualidade das garantias, histórico do tomador e capacidade de geração de caixa.