Custo de ocupação em condomínios logísticos cresce e exige atenção estratégica dos ocupantes

Com aumento nos custos e disparidades regionais, empresas devem considerar mais do que o aluguel ao planejar operações logísticas

Gilson Schilis, CEO na Fulwood Condomínios Logísticos, empresa que possuí condomínios logísticos em Extrema

Por: SiiLA News

27/05/2025

Dados do Market Analytics da SiiLA indicam que o custo de ocupação em condomínios logísticos está em alta na maioria das regiões do país. Antes de mais nada, é fundamental compreender que o custo de ocupação vai além do valor do aluguel. Ele representa o total desembolsado por uma empresa para utilizar um espaço logístico, incluindo despesas como aluguel, IPTU e taxas condominiais. Ou seja, é o custo efetivo da operação mensal ou anual em um determinado imóvel.

A SiiLA, plataforma de inteligência de mercado imobiliário, adota uma metodologia que considera três componentes principais na análise do custo de ocupação: valor de mercado (que corresponde ao valor da locação do ativo), IPTU e condomínio.

Com base nesses elementos, é possível que um empreendimento com valor de locação mais baixo apresente, ainda assim, um custo de ocupação mais elevado, dependendo dos encargos. Essa diferença é evidente na comparação entre os custos médios de ocupação em empreendimentos logísticos localizados em Salvador e Guarulhos, conforme mostra o gráfico a seguir.

Gráfico Market Analytics – Custo médio de ocupação para empreendimentos A+, A e B

Atualmente, Salvador apresenta um custo de ocupação superior ao de Guarulhos, mesmo sendo esta uma das principais regiões logísticas do país. A capital baiana, por sua vez, ainda está distante da maturidade logística. O custo médio de ocupação em Salvador é de R$ 36,46/m², enquanto em Guarulhos está em R$ 34,99/m² — diferença que reflete, sobretudo, a maior carga tributária na cidade baiana.

Custo e contexto: muito além do aluguel

Fatores locais influenciam fortemente o custo de ocupação. Extrema (MG), por exemplo, é isenta de IPTU — o que reduz sensivelmente o custo total para as empresas. O custo de ocupação na região é de R$ 27,37/m² ao fim do 1T 2025, de acordo com os dados da SiiLA.

Diversas empresas vêm investindo na região de Extrema, como é o caso da Fulwood, empresa comandada por Gilson Schilis, que vem conquistando grandes inquilinos, incluindo operações do Mercado Livre, DHL, Via, Tok&Stok, entre outros.

Já Guarulhos (SP), apesar de sua relevância logística, apresenta forte concorrência entre ativos, o que tende a equilibrar os valores por meio da lei da oferta e da procura.

Destaques por Estados: valores e variações

Por: SiiLA

No recorte por Estados, São Paulo lidera entre os maiores mercados, com um custo de ocupação médio próximo dos R$ 30/m². Rio de Janeiro e Minas Gerais chamam a atenção na variação em escala anual: 9,76% e 7,9%, respectivamente.

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