Por dentro do mercado imobiliário: alunos do SiiLA ACADEMY visitam o CEA

Giancarlo Nicastro (GN): Bruno, o CEA chama atenção de quem passa pela região porque é um prédio muito imponente. Pode dividir com a gente um pouco da história do CEA?

Bruno Turaça (BT): O CEA foi concebido pelo fundo de pensão da Cosipa lá nos anos 90. Então, como vocês podem ver, uma estrutura completamente feita de aço que era pouco usual no Brasil naquela época, pelo custo do aço e até pela expertise que se tinha no Brasil. Então, é uma estrutura com um Atrium com mais de 40 metros de pé-direito. Realmente, é muito diferente, com uma cúpula de vidro na cobertura que permite que entre luz do dia. Enfim, é algo bem fora do usual mesmo.

GN: Por conta da estrutura metálica, por curiosidade, quantas toneladas de aço tem aqui?

BT: Aqui foram usadas quase 5 mil toneladas de aço. Só para se ter uma comparação, um shopping de porte médio, com uma cobertura metálica vai usar entre 800 e 1000 toneladas, ou seja, o que tem de aço nesse prédio equivale a cobertura de cinco shopping centers de porte médio.

GN: E quando a Barzel fez a aquisição e passou a gerir o ativo?

BT: A gente comprou em 2017. Esse era um ativo que estava ali num segundo plano, de uma outra property company, e a gente comprou para virar uma joia da coroa. A gente iniciou um processo de retrofit, de modernização e hoje é o que a gente vê aqui.

GN: Quais foram os desafios que vocês encontraram aqui para começar a gestão? Ele é um ativo muito diferente comparado ao portfólio que vocês têm.

BT: Ele era um edifício que tinha uma ocupação muito pulverizada. Eram mais de 30 inquilinos na época, são lajes muito grandes, de mais de 3 mil m². E a nossa estratégia, a nossa tese de investimento ela tava pautada em três pilares que é muito pouco fora do óbvio. Então, a primeira era a proximidade com o aeroporto de Congonhas, [para] empresas que tem executivos que viajam com muita frequência, aqui é muito mais acessível do que as regiões óbvias. A segunda tese era indústria automobilística do ABC, que está a 10 minutos daqui e a terceira que era o porto de Santos. Então, hoje a gente tem poucas empresas, reduzimos daquelas 30 empresas para grandes multinacionais, seis ou sete aqui, que de alguma maneira estão relacionadas com esses três pilares que a gente falou, a indústria petroquímica, porto em Santos, a proximidade também com Rodoanel, a indústria automobilística do ABC ou a necessidade de estar perto do aeroporto. A gente conseguiu transformar de um edifício pulverizado em empresas de menor porte, que não necessariamente, mas provavelmente [de inquilinos] com um risco de crédito maior para um prédio de poucas multinacionais, com um risco de crédito muito menor.

GN: É, o que faz a diferença é o que a gente sempre fala também no SiiLA ACADEMY, não é só o ativo, mas a qualidade dos inquilinos faz do ativo um ícone ou não, e vocês fizeram isso com maestria. E é importante também, quando a gente comentou na aula, ressaltar aqui que a Cosipa, a Usiminas hoje, ela fica em Cubatão. Então, ninguém quando compra um ativo olha num raio tão distante potenciais inquilinos e vocês, com expertise e bagagem que vocês adquiriram, vocês foram analisar a Baixada Santista, o óbvio que é o ABC, que todo mundo olharia e o aeroporto. É uma tese muito interessante e que está se provando ser mais do que certeira. 

BT: É isso, é um prédio que mesmo durante a pandemia passou com vacância próxima a 10%. Hoje a gente se aproxima de zero novamente, é um prédio que historicamente sempre foi muito próximo de zero. Então, essa resiliência é muito causada por conta dessa tese, que é pouco óbvia, pouco fácil de se enxergar e que hoje se prova verdadeira.

GN: O sucesso da Barzel está sempre nos diferenciais, vocês sempre olhando que ninguém enxerga.

BT: É isso, obviamente a gente gosta do eixo Faria Lima, que todo mundo gosta, mas quando passa esse tipo de oportunidade pela frente e a gente enxerga fundamentos e sólidos, que podem trazer retorno a longo prazo para os investidores, a gente se debruça sobre esses investimentos e tenta entender se faz sentido ou não. E aqui é um que fez sentido, aqui é contrafluxo, fora do centro expandido do rodízio. Então, você começa observar, tem muitas vantagens. A empresa consegue trazer mão de obra do ABC, da zona leste, da zona sul, tudo por fora do rodízio. São aquelas vantagens que as empresas hoje estão buscando para conseguir trazer as pessoas de volta para o escritório. Esse aqui é um prédio que a gente já tem uma ocupação muito semelhante ao que se tinha no pré-pandemia, as empresas conseguiram trazer praticamente 100%. A gente não consegue mensurar isso, mas obviamente são fatores que que facilitam esse retorno.

GN: E fora a abundância de transporte público...

BT: O metrô praticamente chega no subsolo, a estação fica a 10 metros da fachada do prédio, tanto é que a gente tem interface com o metrô, com a Prefeitura, exatamente por conta dessa proximidade. É algo que se pouco vê aqui em São Paulo, fora do Brasil é mais comum essa interface, do transporte público com prédio corporativos e aqui a gente tem isso.

GN: Maravilhoso, obrigado, Bruno. Obrigado, Barzel, mais uma vez, vocês sempre nos apoiando. Espero que a gente continue aí por muito tempo juntos e parabéns pela tese por mais um investimento de sucesso.

BT: Obrigado e são sempre muito bem-vindos.

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