Quais são as diferenças entre valor de mercado, preço pedido e valor transacionado? E quando utilizar cada métrica?

No mercado imobiliário, três métricas principais permitem enxergar com mais clareza como se formam os preços dos ativos: o valor de mercado, o preço pedido e o valor transacionado. Embora muitas vezes confundidos, esses conceitos refletem etapas diferentes da dinâmica entre proprietários, inquilinos e investidores.

O valor de mercado é uma métrica exclusiva da SiiLA. Ele não se baseia apenas em anúncios ou contratos recentes, mas resulta de uma análise que combina variáveis como localização, padrão construtivo, liquidez e vacância.

A ideia é chegar a um número que represente o “preço justo” de aluguel para determinado imóvel. Em 2025, por exemplo, a estimativa para os escritórios de alto padrão nos CBDs de São Paulo ficou em R$ 142,64/m², um patamar recorde.

Já o preço pedido corresponde ao valor que o proprietário anuncia ao colocar um ativo no mercado. É a expectativa inicial, que pode ou não se confirmar na negociação. Uma análise baseada apenas nesse indicador tende a ser limitada, já que considera apenas os valores anunciados, sem refletir necessariamente as condições reais de fechamento.

O valor transacionado, por sua vez, é o preço efetivamente fechado em contratos, refletindo o resultado das negociações. Embora seja um dado concreto, pode carregar defasagens, já que os acordos firmados em um determinado momento não necessariamente refletem as condições atuais do mercado.

Nesse cenário, o valor de mercado se destaca como a referência mais precisa e atualizada, pois consegue neutralizar tanto a expectativa inflada do preço pedido quanto as possíveis distorções do valor transacionado. Ele funciona como um ponto de equilíbrio que aproxima intenção, realidade e fundamentos do setor.