Digitalização acelera Habite-se em São Paulo e abre debate sobre segurança e regulação

Para o CEO da Constremat Engenharia, Augusto Oliveira, a digitalização trouxe ganhos inegáveis em tempo e rastreabilidade, além de reduzir falhas burocráticas, como extravio de documentos. Ele ressalta, porém, que o avanço transferiu parte da responsabilidade para a checagem documental. “Hoje o projeto, as ARTs/RTs e as fotos valem tanto quanto a visita física, desde que o município exija assinatura digital, provas de testes e critérios mínimos. O ganho real é operacional, mas só haverá segurança se o processo digital for desenhado para capturar evidências técnicas confiáveis, não apenas PDFs enviados”, afirma.

Segundo Oliveira, é possível emitir o documento em situações específicas, como no caso do Habite-se parcial ou provisório, que libera o uso de trechos autônomos de um edifício, como uma torre ou um pavimento, desde que os itens críticos já estejam operantes. Outra possibilidade é a concessão condicionada, em que o Habite-se é autorizado mediante entrega posterior de laudos ou comprovações adicionais. Essa prática tornou-se viável por três fatores principais: a obrigatoriedade de checklists técnicos que incluem ensaios elétricos, testes de bombas e sprinklers; as assinaturas digitais de responsáveis técnicos, que assumem responsabilidade profissional; e a comprovação por meio de fotos, vídeos e relatórios de ensaio.

Ainda assim, Oliveira faz ressalvas. Para ele, o certificado só pode ser emitido se os elementos de segurança e habitabilidade essenciais estiverem concluídos, já que acabamento estético não é critério para ocupação. Ele destaca também que a vistoria presencial continua indispensável. “O envio de fotos e documentos digitais agiliza muito o processo, mas não substitui totalmente a vistoria presencial, já que não detecta problemas ocultos, como fissuras, falhas de compactação ou defeitos. Pode haver ainda riscos de manipulação de imagens ou registros incompletos. Para mitigar, é possível exigir fotos georreferenciadas, vídeos guiados, laudos assinados digitalmente e relatórios de ensaios certificados. Ainda assim, em itens críticos como fundações e contenções, a vistoria física permanece indispensável.”

Vejamos agora a perspectiva do direito. Em entrevista ao REsource, o advogado Daniel Viana Melo, sócio do Viana Melo Advogados, escritório de Direito Patrimonial, explica que a emissão antecipada é legal, desde que observadas as regras locais. “Chamado de Habite-se Parcial, ele é regulamentado pela legislação municipal. Permite o uso e a ocupação de parte concluída do ativo, desde que esteja em conformidade com a lei e não interfira na continuidade da obra.”

“Em São Paulo, por exemplo, o Código de Obras e Edificações (Lei 16.642 de 06/05/2017), prevê, no artigo 33, §1º, a concessão do Certificado de Conclusão (outra denominação para o Habite-se), em caráter parcial, quando atendidas as exigências da Legislação de Obras e Edifícios, do Plano Diretor Estratégico e da Legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo.”

A responsabilização da construtora e do responsável técnico, segundo Melo, é a mesma aplicada ao Habite-se total, tanto cível quanto criminal, em caso de falhas da construção. Ele acrescenta, no entanto, que no caso do Habite-se parcial pode haver ainda um agravante: a obtenção do documento com base em informações imprecisas sobre a continuidade da obra.

As consequências jurídicas podem variar. Um comprador pode mover uma Ação de Obrigação de Fazer se o prazo para término do restante da obra não for cumprido. Em casos mais graves, pode haver Ação Indenizatória ou até a Anulação da Compra e Venda, caso a obra precise ser demolida e o Habite-se parcial seja cancelado. Também é possível mover Ação de Imissão na Posse se o Habite-se já tiver sido concedido, mas as chaves não forem entregues ao comprador da unidade contemplada.

A Prefeitura de São Paulo também se manifestou sobre o tema. Em nota enviada ao REsource, afirmou: “A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) informa que, para autorizar a execução de uma obra ou emitir o documento de conclusão, é necessário que o interessado cumpra a legislação urbanística vigente, especialmente o Plano Diretor Estratégico, a Lei de Zoneamento e o Código de Obras e Edificações. O Certificado de Conclusão (Habite-se) atesta, mediante documentação e declarações apresentadas à Prefeitura, que a edificação foi construída de acordo com o projeto aprovado e com as exigências legais para o uso e ocupação do solo. A execução qualificada da obra é de responsabilidade técnica da construtora e dos profissionais envolvidos, que respondem aos respectivos conselhos de classe.”