A disponibilidade de energia tornou-se um dos principais gargalos e diferenciais competitivos dos condomínios logísticos. Operações de e-commerce, centros de distribuição altamente automatizados e plataformas com uso intensivo de tecnologia demandam cargas elétricas significativamente superiores às observadas em galpões tradicionais de armazenagem. 

Na prática, empreendimentos mais modernos já são entregues com capacidade instalada muito acima do padrão observado há cinco ou dez anos, além de infraestrutura preparada para automação, sistemas de separação de pedidos, climatização parcial e, mais recentemente, carregamento de frotas elétricas. 

Ativos com limitação energética ou dependentes de reforços futuros das concessionárias tendem a perder competitividade, especialmente em mercados mais maduros e disputados, onde a velocidade de implantação da operação é um fator crítico para o ocupante. 

A lógica locacional dos ativos logísticos passou por uma inflexão relevante nos últimos anos. Se historicamente a proximidade com grandes rodovias era suficiente para garantir competitividade, em 2025 a distância até os centros consumidores se consolidou como variável determinante, sobretudo para operações de last mile e distribuição urbana, nas quais tempo e previsibilidade logística impactam diretamente o custo da operação. 

Esse movimento tem reprecificado regiões estratégicas da Região Metropolitana de São Paulo e acelerado a absorção de projetos bem posicionados em áreas urbanas consolidadas. Empreendimentos inseridos nesses eixos passaram a capturar demanda antes direcionada a regiões mais periféricas, mesmo operando com terrenos mais caros e maior restrição de oferta. 

Um exemplo dessa dinâmica é o Bricklog Guarulhos, empreendimento logístico de padrão A+, lançado ao mercado em 2025. Com mais de 100 mil m² de área locável, o projeto foi apresentado ao mercado em evento organizado pela solução Marketing 360º da SiiLA, e teve sua ocupação integral anunciada ainda no primeiro semestre do ano. Toda a área foi absorvida pelo Mercado Livre, uma das principais plataformas de e-commerce do país, evidenciando a força da localização como fator decisivo na tomada de decisão dos grandes ocupantes. A locação foi divulgada com exclusividade pelo REsource.  

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Essa mudança também se reflete na formação de preços. Dados da plataforma Market Analytics mostram que galpões logísticos localizados até 30 quilômetros da capital paulista apresentam valor médio de mercado em torno de R$ 29,50/m², considerando ativos de padrão A+, A e B. À medida que a distância aumenta, os valores recuam de forma consistente, conforme indica o gráfico abaixo.  

Outro elemento que ganhou protagonismo é o desenho operacional dos galpões. Empresas de e-commerce e operadores de last mile priorizam empreendimentos com alta densidade de docas, pátios amplos para manobra e layouts que favoreçam o giro rápido de veículos e mercadorias. 

Já operações industriais e de armazenagem de longo prazo valorizam atributos distintos, como maior capacidade de carga no piso, vãos livres amplos e pé-direito elevado, que permitem maior flexibilidade na organização interna e adaptação ao longo do contrato. 

Nesse contexto, a padronização excessiva perde espaço para projetos moduláveis, capazes de atender diferentes perfis de inquilinos e preservar a liquidez do ativo ao longo de seu ciclo de vida.