A era dos portfólios multiuso: por que galpões, lajes e shoppings estão convergindo no mesmo ecossistema de investimento?

O avanço dos portfólios multiuso revela um novo racional no real estate com mais estabilidade, menor volatilidade e visão integrada de investimento.

Bruno Nardo, sócio da RBR Asset Management

Por: SiiLA News

17/12/2025

A adoção da estratégia de construção de um portfólio multiuso vem se tornando uma tendência evidente no mercado atual. Esse movimento cresce à medida que gestores percebem que cada tipologia seja escritórios, logística e shoppings, responde de forma distinta aos ciclos econômicos. Misturá-las em um mesmo veículo cria uma combinação de maior estabilidade, diversificação e capacidade de atravessar ciclos longos sem rupturas bruscas.

Como explica Bruno Nardo, sócio da RBR Asset Management, essa tendência já é perceptível no comportamento da indústria:

“A ideia de portfólios com várias tipologias é uma tendência clara. O caminho da indústria daqui pra frente é dar mais liberdade ao gestor. E fundos maiores e mais líquidos, acabam atraindo um público mais amplo.”

Ciclos diferentes, hedge natural

O racional é simples: cada tipologia tem seu próprio motor econômico. Escritórios respondem ao apetite corporativo e às transformações do modelo de trabalho; galpões logísticos seguem o ritmo do e-commerce e o avanço da cadeia de supply chain; enquanto shoppings carregam contratos de longo prazo e maturação estendida.

Quando essas naturezas convivem no mesmo portfólio, suas diferenças criam complementaridade. Nardo reforça exatamente esse ponto:

“A diversificação entre classes gera valor em vários níveis: diversificação de crédito, de ciclos e até de negócios. Quando você consolida várias tipologias em um único veículo, cria uma proteção natural.”

A pandemia é o grande exemplo que sedimentou essa tese.

“Se você estivesse 100% em shoppings, teria sofrido muito. Mas se tivesse shopping e galpões, teria capturado o boom do e-commerce. Escritórios também sofreram, mas hoje está claro que o modelo predominante é o híbrido, e o setor continua fundamental.”

Esse equilíbrio gera o chamado “hedge natural”, uma proteção intrínseca do portfólio, sem depender de derivativos ou manobras complexas. O próprio mix entre ativos suaviza oscilações, estabiliza dividendos e reduz volatilidade.

Racional da RBR

“O essencial é localização. Você pode até comprar um ótimo ativo mal localizado, mas ele nunca vai se mover para um lugar melhor. A análise é sempre ativo a ativo.”

Na RBR, a análise é feita “do tijolo para o financeiro”. Não há metas fixas de alocação por setor. O filtro é qualidade, risco e retorno.

“A gente não tem um objetivo de estar X% em escritórios ou Y% em logística. O que buscamos é sempre um investimento com risco-retorno ajustado. Olhando um shopping, por exemplo, avaliamos os riscos da região, o crescimento esperado e quem é o operador. No logístico, a pergunta é se o ativo é moderno, para quais usos ele serve e se atende grandes corporates ou operadores que precisam usar aquela ‘estrutura’ para diversos clientes.”

Momento atual: riscos precificados e fase de oportunidades

Se o desafio é crescer, a grande oportunidade está justamente nas distorções do mercado.

“Hoje o mercado precifica muito risco: juros altos, NTM elevado, eleição chegando. Isso cria a chance de comprar no secundário ativos espetaculares, muitas vezes com desconto, ativos que exigiriam cheques enormes se fossem adquiridos diretamente.”

Para Bruno, o investidor que mira longo prazo tem hoje um cenário incomum de entrada:

“É a oportunidade de acessar imóveis de altíssima qualidade com um cheque pequeno. Mas, devemos estar sempre cientes dos riscos, quem não quer risco vai para poupança ou CDB. Agora, para dar o primeiro passo no risco, fundos imobiliários são excelentes.”

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