Experiência, curadoria e localização: os pilares do varejo físico no novo ciclo

Um dos principais pontos abordados foi o equilíbrio entre os diferentes formatos de varejo — lojas de rua, shopping centers e comércio eletrônico. Para Marcos Semenzin, não se trata de concorrência direta, mas de propostas diferentes de consumo:

“Shoppings de rua e varejo competem? Eu entendo que não. São públicos diferentes, momentos de compras diferentes. Existem operações que simplesmente não se encaixam num shopping center. E muitas vezes, o shopping fortalece o comércio de rua ao seu redor.”

Milton Fontoura destacou os fatores econômicos que diferenciam os modelos:

“No shopping você tem custos mais altos — condomínio, fundo de promoção, operação mais complexa. Já na loja de rua, o custo de ocupação é basicamente o aluguel. São modelos que se complementam, e agora temos também o e-commerce. Esses três canais são os grandes pilares atuais do consumo.”

Fontoura também reforçou a importância de entender o perfil da região:

“Estamos falando de um país com mais de 5.000 municípios. Não dá para aplicar a mesma solução em toda parte. Cada cidade tem sua cultura, seu comportamento de consumo e sua lógica imobiliária.”

Representando a perspectiva do investidor institucional, Alexandre Rodrigues compartilhou os critérios que têm guiado as decisões do fundo Rio Bravo Renda Varejo:

“A pandemia acelerou a integração entre o físico e o digital. Hoje, os ativos mais valorizados não são necessariamente os de maior metragem, mas os que conseguem atrair operações conceito, flagships, marcas que criam experiências no ponto de venda e ampliam a relação com o consumidor.”

Rodrigues citou como exemplo a substituição de uma loja da C&A por uma unidade conceito do Itaú:

“O banco criou ali um investment center. Não é uma agência tradicional — é um espaço de relacionamento, com salas de reunião, café, eventos. A marca quer estar presente na vida das pessoas, e isso transforma o imóvel em algo mais estratégico. A propensão de saída de um inquilino assim é muito menor.”

Ele também mencionou o caso da loja da Centauro na própria Avenida Paulista, equipada com telão para transmissão de jogos, oficina de bicicleta e áreas de convivência:

“O imóvel passa a atuar também como plataforma de marketing. Não é apenas a venda da loja física — é o quanto ela impacta o online, o aplicativo, a marca como um todo. Esses imóveis são mais defensivos e estratégicos.”

Curadoria e papel do corretor

Outro destaque do debate foi a valorização do trabalho do corretor no mercado de varejo. Segundo Semenzin:

“Os varejistas muitas vezes não estão no dia a dia da rua. O corretor tem um papel fundamental como curador, entendendo a vocação do ponto, o comportamento do entorno, e ajudando inclusive investidores na compra do ativo ou lojistas na escolha da localização.”

Em meio à percepção de que parte dos shoppings brasileiros enfrentam dificuldades, os painelistas fizeram questão de contextualizar:

“Os shoppings são organismos vivos”, disse Semenzin. “Eles precisam da flexibilidade de trabalhar o mix. É por isso que devem ser alugados, e não vendidos. Alguns vão sim desaparecer — por sobreposição, excesso de oferta, cidades pequenas com vários projetos. Mas muitos estão se reinventando.”

O executivo citou um caso em São José do Rio Preto, onde um dos cinco shoppings da cidade reposicionou seu conceito após parceria com a prefeitura, incorporando clínicas, escritórios e centros de diagnóstico:

“Ele passou a se chamar ‘Shopping e Muito Mais’. É um exemplo de como a vocação pode ser ressignificada.”

Conexão com o mercado

A escolha do local — uma loja atualmente vaga — trouxe uma dimensão real ao encontro. "Fizemos questão de realizar o evento em um espaço como esse para reforçar a conexão com o dia a dia de quem trabalha com varejo", destacou Giancarlo Nicastro.

O evento também apresentou brevemente a atuação da SiiLA como plataforma de dados e conteúdo para o real estate na América Latina, e reforçou a importância de decisões orientadas por inteligência de mercado, experiência de campo e entendimento do público consumidor.