Fato ou Fake: Fachada ativa é só discurso?

Segundo Sibaud, o conceito não é novo. Ele remonta ao modelo europeu de cidade compacta do século XIX, que consolidou a ideia de misturar funções urbanas, moradia, trabalho e comércio, no mesmo tecido urbano, com lojas e serviços ocupando os térreos voltados para a rua. 

“Esse ainda é o melhor modelo urbanístico possível”, afirma. “Ele torna a cidade mais atrativa para quem circula e mais funcional para quem trabalha ali.” 

A lógica é simples: comércio de proximidade reduz deslocamentos, ativa a rua, gera vitalidade e melhora a experiência cotidiana. Em vez de depender exclusivamente do carro ou de polos isolados, a cidade passa a funcionar em escala humana. 

Embora Sibaud ressalte que não atua na modelagem financeira dos empreendimentos, ele reconhece que a valorização do espaço urbano tende a se refletir no valor imobiliário. 

“A qualidade urbana acaba se respaldando no próprio valor de aluguel ou de compra, porque todo mundo gosta disso”, diz. 

O raciocínio acompanha um consenso crescente no mercado: ativos inseridos em entornos dinâmicos, com oferta de serviços e vida urbana, tendem a ser mais atrativos para locatários, especialmente em um contexto de trabalho híbrido, em que a ida ao escritório precisa fazer sentido. 

Cidades como Nova Iorque, Londres e Paris são citadas por ele como exemplos de metrópoles que mantiveram essa mistura de funções como base de sua vitalidade urbana. 

Sibaud afirma que, ao contrário do que muitos imaginam, o movimento não nasceu com a pandemia. Em São Paulo, ele ganhou força antes disso, especialmente a partir das mudanças no Plano Diretor em 2014. 

“O novo direcionamento urbanístico passou a premiar fachadas ativas com incentivos construtivos, estimulando incorporadores a abrir seus térreos para a cidade, seja por meio de lojas, serviços ou ampliação das calçadas.” 

A pandemia, segundo Sibaud, apenas reforçou a lógica ao valorizar o comércio de proximidade, quando o consumo ficou restrito ao entorno das residências. 

Um dos pontos centrais levantados pelo arquiteto é a diferença entre empreendimentos voltados para a cidade e aqueles que funcionam como “ilhas”. 

Ele cita como exemplo os complexos de uso misto em São Paulo, com escritórios, residências e serviços internos. 

Embora reconheça a qualidade e funcionalidade desse modelo, Sibaud pondera que ele é, em essência, autocentrado. “Funciona, pode ser agradável, mas não compõe cidade”, afirma. 

Para ele, a verdadeira vitalidade urbana acontece quando a ativação está voltada para o espaço público, ruas vivas, restaurantes com mesas na calçada, vitrines transparentes, integração direta entre edifício e passeio. 

É nessa escala compartilhada que a fachada ativa se diferencia: não como um equipamento interno ao lote, mas como parte do tecido urbano. 

No fim, a discussão transcende o térreo comercial. Trata-se de uma visão de cidade. 

Em um mercado que busca reduzir vacância, acelerar absorção e aumentar a atratividade dos ativos corporativos, o entorno deixou de ser coadjuvante. A performance do edifício começa na calçada. 

Se fachada ativa fosse apenas discurso, dificilmente teria atravessado séculos de urbanismo e retornado com força nas revisões de plano diretor e nas estratégias de diferenciação imobiliária. 

Talvez a pergunta correta não seja se ela funciona, mas se ainda faz sentido desenvolver ativos corporativos desconectados da cidade.