Fato ou Fake: FIIs de tijolo viraram renda fixa disfarçada?

Na prática, FIIs de tijolo continuam sendo ativos de renda variável, mesmo com distribuição de rendimentos mensais. Isso ocorre porque o investidor segue exposto ao risco imobiliário, que interfere diretamente no caixa e no rendimento distribuído. 

O principal exemplo é a vacância: se o fundo perde locatários ou demora para preencher espaços, o impacto é direto na receita. 
“Se tiver vacância, consequentemente isso impacta no rendimento que o investidor recebe”, diz Verissimo. 

Além disso, custos operacionais, manutenção e eventuais investimentos no ativo podem pressionar a distribuição, algo que não existe com a mesma intensidade em um título de renda fixa tradicional. 

Apesar do “fake” para FIIs tradicionais, a percepção de renda fixa disfarçada se fortalece com o avanço de veículos imobiliários estruturados fora do ambiente da B3. 

Verissimo aponta que algumas ofertas recentes, distribuídas em ambientes alternativos, têm sido estruturadas com rentabilidade praticamente contratada. 
“Existem novos fundos negociados em ambientes alternativos, que vêm com rentabilidade pré-fixada. Nesse caso, a estrutura se aproxima mais de uma renda fixa”, afirma. 

Caio Nabuco complementa dizendo que a frase pode estar ligada a fundos de tijolo “cetipados”, com estruturas que se aproximam de um produto de crédito. Um exemplo são ofertas com tranche sênior e tranche subordinada, em que a tranche sênior pode oferecer uma remuneração fixa ao investidor, mesmo com um portfólio de imóveis na base. “A tranche sênior garante uma remuneração fixa, como IPCA + 8,5% ao ano. Aí, de certa forma, seria um portfólio de tijolo com uma remuneração fixa”, diz. 

Para Verissimo, parte relevante do problema está no comportamento do investidor pessoa física, que ainda domina o mercado de FIIs no Brasil. 
“O investidor pessoa física, em geral, não olha fundamentos imobiliários. Ele quer saber quanto o fundo paga por mês e se isso é recorrente.” 

Na prática, isso significa que muitos investidores deixam de lado indicadores importantes, como valor por metro quadrado, qualidade dos ativos, dinâmica de oferta e demanda e vacância do segmento, para focar quase exclusivamente no dividendo mensal. 

Outro ponto central do debate é o uso do dividendo yield como métrica dominante. Embora seja um indicador relevante, ele pode induzir o investidor ao erro quando analisado isoladamente. 

“Dividendo yield é um indicador do passado. Se o investidor olha só isso, ele pode distorcer completamente a avaliação de risco”, diz Verissimo. 

Caio Nabuco reforça que existe margem para análises superficiais. Segundo ele, o indicador pode capturar momentos pontuais, como reciclagens de portfólio ou distribuições não recorrentes, inflando o yield. “Quem olha somente para dividendo yield na hora de comprar um fundo imobiliário pode se decepcionar ao longo do tempo”, afirma. 

Para fechar, Verissimo reforça: “O investidor precisa entender que o mercado imobiliário é cíclico. Vai ter altos e baixos, e ele precisa aprender a surfar as fases.” 

Caio Nabuco adiciona: 

“Em 2026, a queda de juros tende a reduzir a migração para renda fixa, os FIIs podem ganhar atratividade e existe espaço para reprecificação, aumento de aluguéis e rendimentos em alguns setores. Por outro lado, o ano deve seguir com volatilidade elevada, influenciada por fatores geopolíticos, eleições no Brasil e instabilidade na condução dos juros.”