Fato ou Fake: Retrofits valorizam menos do que prédios novos?

Pense rápido: você prefere comprar um item novo ou reciclado? A maioria das pessoas escolhe a primeira opção sem hesitar. Em produtos sujeitos a desgaste ou obsolescência como roupas, carros ou acessórios, o “estado de novo” costuma ser decisivo. No mercado imobiliário comercial, porém, essa lógica enfraquece. Um edifício retrofitado, quando passa por uma modernização, pode alcançar desempenho e valorização iguais ou até superiores aos de um ativo recém-construído.

No universo imobiliário, retrofit não é sinônimo de reforma estética. Trata-se de um processo de reengenharia, no qual sistemas, infraestruturas, fachadas, fluxos e operações são atualizados para padrões contemporâneos. O objetivo é prolongar a vida útil do ativo, aumentar eficiência e reforçar sua competitividade   especialmente quando ele está situado em regiões onde a demanda supera a oferta.

É o que explica Nessim Sarfati, fundador da Barzel Properties, ao analisar a lógica que sustenta a valorização de edifícios retrofitados. “No mercado corporativo, localização continua sendo o principal diferencial competitivo. Os números de São Paulo mostram isso, enquanto edifícios corporativos em regiões prime têm vacância baixa, no restante da capital ela passa dos 20%, evidenciando a preferência pelos eixos consolidados” afirma Sarfati. “Na prática, um prédio bem retrofitado em área prime tende a locar mais rápido, reduzir o risco de vacância estrutural e sustentar aluguéis por metro quadrado mais altos do que um ativo novo em eixo secundário.”

A escassez de terrenos reforça esse comportamento. Em áreas como Paulista, Faria Lima, Itaim e Vila Olímpia, há pouco ou nenhum espaço para novas torres. O estoque, portanto, envelhece sem possibilidade de reposição na mesma localização.

“Com pouco espaço para produtos novos e demanda alta por localizações centrais, o retrofit se torna a forma mais eficiente de criar ativos exatamente onde o mercado quer estar. explica Sarfati. “O prédio antigo bem retrofitado ganha forte atratividade para ocupantes e investidores, oferecendo melhor relação entre CAPEX e valor criado, prazos mais curtos e menor risco de locação.”