O que explica R$ 56,3 bilhões em emissões de FIIs durante um período de juros alto?
- Emissões bilionárias avançam mesmo com a forte concorrência da renda fixa; cinco ofertas recentes somam R$ 14,1 bilhões
Apesar do recente corte da Selic para 13,75% ao ano, os juros permanecem elevados, mantendo a renda fixa como uma concorrente importante na disputa pelo dinheiro dos investidores. Ao mesmo tempo, fundos imobiliários continuam anunciando emissões bilionárias. O que explica a disposição para ampliar investimentos e reorganizar carteiras nesse cenário?
Somente cinco emissões anunciadas ou aprovadas recentemente somam aproximadamente R$ 14,1 bilhões. O grupo reúne operações do TRX, Patria e Kinea, sendo os fundos do Patria aparecendo duas na lista.
No conjunto da indústria, a soma dos números divulgados pela Anbima aponta aproximadamente R$ 56,3 bilhões em emissões de FIIs entre janeiro e agosto de 2026: R$ 39,5 bilhões apenas no primeiro semestre, R$ 11,7 bilhões em julho e R$ 5,1 bilhões em agosto.
Segundo Lana Santos, analista de fundos imobiliários do Clube FII, boa parte das operações atuais foge do modelo tradicional de emissão, no qual novas cotas são oferecidas ao mercado para captar recursos em dinheiro.
“O volume de R$ 56 bilhões impressiona, mas o dado só faz sentido quando olhamos para de onde vem esse dinheiro. A maior parte dessas operações não é a emissão tradicional, oferecida a mercado para a pessoa física, em que o fundo capta dinheiro novo e depois vai às compras”, explica.
Para Santos, a dificuldade de captar diretamente com o investidor está ligada justamente ao cenário que torna o número das emissões tão curioso. Com diversos FIIs negociando abaixo do valor patrimonial e a renda fixa ainda oferecendo retornos elevados, novas ofertas tradicionais perderam espaço.
“Emitir cotas com desconto dilui o cotista atual, e o investidor de varejo não tem tanto apetite para colocar dinheiro novo em renda variável quando a renda fixa paga o que paga hoje”, afirma.
Santos aponta que o mercado financeiro e o mercado de imóveis atravessam momentos distintos.
“Na bolsa, o custo de capital está alto e as cotas estão descontadas. No mundo físico, há boas oportunidades na mesa: ativos de qualidade sendo vendidos a preços atrativos por proprietários que querem ou precisam se desfazer deles. O problema dos fundos não é falta de negócio, é falta de caixa para fazer negócio.”
Renda fixa vs FIIs
A concorrência é pesada. Com a Selic em 13,75% ao ano e o CDI próximo de 13,6%, aplicações pós-fixadas continuam oferecendo retornos elevados com menor volatilidade.
Entre os fundos imobiliários, poucos conseguem superar essa régua apenas com dividendos. Um levantamento da Economatica mostrou que, após o último corte da Selic, 33 FIIs apresentavam dividend yield superior ao CDI. Ainda assim, em 28 deles, a cota havia se desvalorizado nos 12 meses anteriores.
Para Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, esse descompasso entre dividendo e cota revela onde está, de fato, o resultado de um fundo imobiliário.
"Dividend yield acima do CDI com a cota caindo não é ganho. É o mercado dizendo que aquele imóvel vale menos do que se pagou por ele, ou que está barato. Quem está captando agora aposta na segunda hipótese: comprar com desconto enquanto o juro está alto. O aluguel paga a espera, mas o resultado de verdade só aparece na venda. É ali que se descobre se o gestor fez uma boa compra ou apenas distribuiu renda enquanto o patrimônio encolhia", explica.
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