Fim dos paraísos fiscais para imóveis comerciais: reforma tributária elimina incentivos regionais e muda a lógica da logística no Brasil

As recentes decisões do governo a respeito da reforma tributária já estão ecoando no mercado imobiliário. Um dos principais pontos da medida é o Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que busca nivelar a arrecadação a nível nacional, isso significa que, o mesmo produto vai ter o mesmo peso tributário em todo o país, substituindo o ICMS, ISS, PIS, Cofins e também o IPI. 

Hoje, o aluguel comercial já possui uma tributação pequena, nela não é aplicado o ISS, o imposto sobre serviço, mas possui uma tributação indireta, por meio do PIS e Cofins, que são tributos federais cobrados de empresas e indivíduos sob receitas. Mas, com a implementação do IVA, ambos impostos serão substituídos.  

Raphael Caropreso, sócio do Veirano Advogados, conversou com o REsource e explicou como funcionará todo o processo. Ele conta que, no caso da tributação indireta, haverá uma mudança grande. Empresas no regime de lucro presumido, que é a maioria das proprietárias que fazem locação comerciais, vão sofrer com um vai ter aumento de carga tributária. 

“Vamos passar de uma alíquota de 3,65% de Cofins para uma alíquota ainda não definida. Hoje, a estimativa do governo é de que a alíquota de referência do IVA seja de 28%. No caso das locações, esse regime específico prevê uma redução de 70% sobre a alíquota. Então, se considerarmos a referência de 28%, chegamos a algo em torno de 8,4%. Se a referência for menor, fica por volta de 7,95%. Ou seja, potencialmente, saímos de 3,65% para algo entre 7,95% e 8,4%”, detalha. 

Apesar de haver um aumento real na tributação, Caropreso explica que a reforma prevê uma não acumulação de tributos, por parte do locatário. Todo tipo de insumo que um operador logístico, por exemplo, contrata, vai ser dedutível. Então, mesmo no pior cenário, com a alíquota estimada em 8,4%, o efeito pode acabar sendo menor. O custo final ficará mais elevado mas, ao mesmo tempo não vai haver cumulatividade ampla de imposto sobre imposto.  

“Quando pensamos na locação comercial, a empresa que está alugando, por sua vez, vai poder tomar crédito desse imposto também. Ou seja, o IVA dual destacado será creditável. A ideia é que haja uma certa neutralidade na operação, eliminando aquele efeito cumulativo típico dos tributos atuais”, explica. 

Entenda: 

Imagine uma empresa que aluga um galpão logístico por R$ 100 mil mensais. Hoje, ela paga 3,65% de PIS/Cofins, ou seja, R$ 3.650, sem direito a crédito — esse valor simplesmente se soma ao aluguel. Com a reforma, a locação será tributada pelo IVA dual, em torno de 8%, o que elevaria o imposto para R$ 8 mil. A diferença é que, como o novo tributo será não cumulativo, a empresa poderá abater créditos de outros serviços que já contratou, como transporte, energia ou manutenção. Se já tiver pago, por exemplo, R$ 5 mil de IVA nessas despesas, esse valor será descontado, e o impacto líquido do imposto no aluguel cairá para R$ 3 mil, tornando a carga efetiva mais próxima da atual.