O que antes era um fenômeno comum no mercado de condomínios logísticos tem propensão a mudar de cara com a implementação da nova reforma tributária. Regiões com baixo ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços) e isenção de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) consolidaram ativos em áreas mais afastadas, que se compensavam com a bonificação nos impostos, cenário que tende a mudar, ainda que gradativamente. 

A partir de 2027, o PIS e Cofins serão extintos, substituídos integralmente pelo CBS, recolhido pelo Governo Federal. O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) será implementado em 2029, cobrado por estados, como o ICMS que não será mais arrecadado, junto a tributação municipal ISS (Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza). A mudança será progressiva, respeitando os períodos de adequações aos novos sistemas tributários, fazendo com que 2026 seja um ano essencial para validações e ajustes ao novo sistema de cobranças. 

Uma das mudanças mais impactantes está na forma como o tributo será retido. Até a vigência da reforma atual, o ICMS era comumente reduzido pelos estados, com o objetivo de impulsionar a instalação de empresas nas regiões respectivamente ofertadas. Nesse antigo cenário, o destino da mercadoria não era relevante, uma vez que os benefícios concedidos pela tributação poderiam suprir quaisquer desgastes operacionais na entrega da mercadoria ao consumidor final. 

Com a mudança, o recolhimento do IBS unifica o ICMS e o ISS e, a partir dele, a arrecadação do tributo passa a ser feita no destino do produto, tornando a antiga lógica de bonificação obsoleta, conforme explicou Ayrton Ruy Giublin Neto, sócio responsável pela área tributária do escritório Santos Silveiro Sociedade de Advogados. 

“Agora, quem determina a tributação é o destino, quem está comprando a mercadoria. Se você vende muito para o estado de São Paulo, quem vai determinar o impacto tributário será o estado do seu público consumidor. Então a lógica de alocação das indústrias tende a mudar. Será mais interessante estar perto do mercado consumidor, e a carga tributária do local onde a empresa está instalada terá menos impacto”, explicou. 

Dentro dessa perspectiva, o principal afetado por esse ajuste não é o dono do imóvel e sim o inquilino que o ocupa e vende a mercadoria. Nesse caso, o impacto poderá ser sentido se houver casos de migração massificada de locatários das regiões que perdem sua atratividade juntamente com o incentivo fiscal. 

“Se o mercado não procurar mais imóveis nessas regiões remotas, o gestor do ativo terá que girar esse ativo ou trocá-lo por outro. Vai haver uma modificação orgânica de alocação de recursos. Isso ocorrerá no seu tempo, porque há período de transição e fundo de compensação de benefícios fiscais para regiões que se consolidaram com eles. Mas, para médio e longo prazo, e para quem inicia projetos hoje, a mudança do princípio de origem para o princípio de destino já precisa ser levada em conta. Ela já está impactando projetos reais”, concluiu Ayrton.