Guerra por inquilinos ganha força nos escritórios de São Paulo

No primeiro trimestre de 2025, o escritório TozziniFreire Advogados deixou o edifício Borges Lagoa, na região do Paraíso, um empreendimento classe B que era integralmente ocupado pela empresa, com ABL de 6.456 m². Até o momento, o imóvel permanece vago, com valor de mercado da região estimado em R$ 54,80/ m². 

Em um movimento claro de flight to quality, o escritório migrou para o 11º e o 12º andares do Salma Tower, na região da Faria Lima, um ativo classe A. A nova ocupação soma 2.457 m² de área BOMA, com valor de locação de R$ 310/m², o equivalente a aproximadamente R$ 761 mil mensais.

Entre esses fatores, a experiência do usuário final ganhou protagonismo. Empresas buscam ambientes que vão além da operação tradicional de escritório, incorporando elementos que favoreçam colaboração, bem-estar e cultura organizacional. 

“As empresas buscam edifícios que ofereçam uma experiência mais completa para seus colaboradores, com facilidades no entorno, acesso a transporte público, opções de alimentação, serviços e infraestrutura”, afirma. Esse movimento está diretamente ligado ao desafio de tornar o retorno ao escritório mais atrativo em um contexto de trabalho híbrido. 

Nesse sentido, localização deixou de ser apenas um atributo geográfico e passou a representar um ecossistema. Polos com maior oferta de serviços, mobilidade e conveniência saem na frente na disputa por grandes ocupantes.

Além disso, o próprio desenho dos escritórios evoluiu. “Ambientes colaborativos, áreas comuns qualificadas, espaços de convivência e flexibilidade de layout passaram a ser diferenciais importantes”, explica a fonte. A lógica agora é acomodar diferentes dinâmicas de uso, desde momentos de concentração até interação entre equipes. 

Essa transformação também impacta diretamente a estratégia dos proprietários. Fundos imobiliários e investidores institucionais vêm adotando uma postura mais ativa, abandonando o modelo tradicional de simples locação de espaço. 

“Diante desse novo cenário, proprietários institucionais têm adotado uma postura mais ativa e estratégica para se manter competitivos”, afirma. Isso inclui desde adaptações físicas nos ativos até mudanças na forma de comercialização. 

Um dos principais exemplos dessa mudança é a crescente oferta de escritórios no modelo plug and play. “A oferta de espaços mobiliados surge como uma das principais soluções para atender à demanda por agilidade e redução de custos de implantação”, diz. Esse formato reduz o tempo de ocupação e elimina parte relevante do investimento inicial por parte das empresas.

No campo financeiro, a flexibilidade também se tornou peça-chave na negociação. Incentivos comerciais, carências, contribuições para fit-out e estruturas sob medida passaram a ser comuns, especialmente em contratos envolvendo grandes áreas. 

“A modelagem financeira tem sido um fator determinante na disputa por grandes locatários”, ressalta. Segundo a fonte, condições alinhadas ao momento de mercado são fundamentais para viabilizar ocupações estratégicas.

Esse conjunto de mudanças evidencia uma transformação mais profunda no papel do proprietário. “O papel do proprietário evolui de uma atuação mais passiva para uma abordagem proativa”, afirma. Hoje, entender as necessidades do ocupante e adaptar o ativo a essas demandas é parte central da estratégia. 

Enquanto isso, a competição entre os polos tende a se intensificar. Regiões tradicionais continuam atraindo empresas de alto padrão, mas novos eixos vêm ganhando espaço ao oferecer custo-benefício mais competitivo aliado a ativos modernos. 

“A tendência é que a competição entre os principais polos corporativos permaneça aquecida”, aponta. Nesse cenário, a ascensão de regiões como a Rebouças reforça a ideia de que o mercado está em constante reconfiguração. 

No fim, a disputa por grandes locatários revela um mercado mais dinâmico, onde ativos, localização e estratégia precisam caminhar juntos. Proprietários que conseguirem alinhar esses fatores, combinando qualidade, experiência e flexibilidade, estarão com um melhor posicionamento para capturar demanda e sustentar a ocupação no médio e longo prazo. 

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