HGLG11 e XPLG11 trocam figurinhas na esperança de um futuro melhor para seus ativos em Duque de Caxias, Rio de Janeiro

Dados mostram que desde que os fundos assumiram o comando dos empreendimentos, em 2020 e 2021, o desempenho dos ativos melhoraram. O Syslog Galeão, comprado da HSI pela XP, teve uma queda grande em sua vacância.

Já no empreendimento vizinho, antes administrado pela GLP, mesmo com a compra pela Credit Suisse, teve uma queda na vacância menos agressiva, porém ainda sim visível. Desde 2023, ambos ativos seguem estagnados. 

O que pode causar estranheza é que a compra foi motivada por concorrência. Ambos os ativos concorrem entre si, visto que eles são, literalmente, vizinhos. De acordo com o fato relevante, a proximidade dos dois gerava uma “concorrência predatória”.

Definida como uma parceria comercial e técnica, o plano de governança irá alinhar a exploração e administração de ambos os ativos.

“Nesse contexto, a transação envolve além da compra e venda de frações ideais dos imóveis - que foi precificada de forma neutra em termos de rentabilidade implícita para ambos os fundos - uma parceria comercial e técnica entre HGLG e XPLG no âmbito da gestão de ambos os empreendimentos. Foi desenvolvido entre as partes um plano de governança que será executado em conjunto a partir dessa data, para que os interesses de administração e exploração dos imóveis estejam alinhados com o objetivo de entregar o melhor retorno para ambos os fundos, tanto do ponto de vista de despesas, quanto do ponto de vista de receitas, gestão de demandas e investimentos”, afirma o fato relevante.

O documento ainda definiu a região de Duque de Caxias como desafiadora e que os players da região enfrentam uma vacância alta. Dados do Market Analytics mostram que a região de Duque de Caxias possui 19,7% de vacância em ativos classe A+, A e B.

Enquanto a região possui a vacância de 19,7%, o mercado Fluminense possui um número bem menor, com apenas 16,2%. A região possui mais de 1 milhão m² de galpões logísticos, quase a metade do mercado, que é 2.7 milhões m².

Nenhum dos ativos envolvidos na transação possuem a vacância zerada, o HGLG possui 11% e o Syslog conta com 23%. Ambos são classe A e, entre os principais inquilinos está o Carrefour, no HGLG, e Águas do Rio, no Syslog.