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Investidores buscam ativos capazes de transformar gargalos em retorno
- Logística se destaca pelo equilíbrio entre ocupação, aluguéis e liquidez no Brasil, enquanto data centers concentram o maior potencial de crescimento. Para Marco Ribeiro, diretor da Capright, identificar onde existe escassez real será decisivo para os investimentos em 2026.
Por: SiiLA News
02/09/2026 Os investidores devem continuar sendo seletivos no mercado imobiliário. Com o custo ainda elevado e diferentes segmentos disputando recursos, a escolha deve depender menos do setor que está em evidência e mais da capacidade de cada ativo de gerar resultado.
Para Marco Ribeiro, diretor da Capright, esse será um dos principais critérios para separar as melhores oportunidades.
“Não vai ser a melhor narrativa. Vai ser quem consegue transformar escassez real em crescimento de resultado, num ambiente em que o custo de capital continua alto”, afirma.
Dados da SiiLA mostram que, no Brasil, a logística aparece hoje como um dos segmentos mais equilibrados. São Paulo encerrou o segundo trimestre de 2026 com 14,1 milhões de m² de galpões classe A+ e A. Mesmo com a entrega de 188 mil m² de novos empreendimentos, a vacância caiu para 5,66%.
Ao mesmo tempo, a absorção líquida chegou a 410 mil m² e o valor de mercado avançou para R$ 27,89 por m² ao mês.
Para Ribeiro, o dado chama atenção porque a queda da vacância aconteceu mesmo com a chegada de novos empreendimentos.
“Não é um aperto por falta de construção, é demanda superando entrega”, diz.
No Rio de Janeiro, a vacância também recuou, chegando a 9,80%. Como não houve novas entregas no trimestre, a redução veio diretamente da ocupação de espaços que estavam disponíveis.
Data centers crescem rápido, mas exigem mais atenção
Se a logística oferece hoje uma combinação mais equilibrada entre risco e liquidez, os data centers apresentam o maior potencial de crescimento.
Na América Latina, a capacidade de colocation, modelo de data center em que várias empresas usam a infraestrutura de um mesmo centro de dados, passou de 384 MW em 2019 para 1.105 MW em 2025, crescimento médio de 16% ao ano. A inteligência artificial acelerou esse movimento, mas a expansão já vinha sendo impulsionada por serviços em nuvem, streaming, 5G e pela digitalização da economia.
O principal desafio agora deixou de ser apenas encontrar demanda. Energia disponível, conexão à rede elétrica, licenciamento e prazo de entrega passaram a ter peso cada vez maior na viabilidade dos projetos.
“No fim de 2025 os projetos em construção da Digital Realty estavam 80% pré-locados, os da Iron Mountain 88% e os da Equinix 72%. Na América Latina, o estoque de colocation em construção estava 26% pré-locado no agregado regional, mas em São Paulo e Barueri esse número chega a 74%. Ou seja, onde o mercado é maduro, o inventário já sai comprometido”, explica Ribeiro.
Desde o terceiro trimestre de 2022, o cap rate dos fundos americanos de data centers caiu 66 pontos-base, mesmo enquanto os juros dos títulos do Tesouro americano de dez anos subiram 92 pontos-base.
Além disso, a rápida evolução da tecnologia pode encurtar a vida útil de algumas estruturas. Mudanças nos equipamentos utilizados pelos data centers, na quantidade de processamento por rack e nos sistemas de resfriamento podem exigir adaptações em ativos relativamente novos.
“O erro não é acreditar na necessidade de infraestrutura digital. É assumir que qualquer projeto, em qualquer lugar, a qualquer preço, será vencedor”, afirma Ribeiro.
Mercados secundários ganham espaço quando oferecem vantagens reais
A procura por oportunidades também pode levar investidores para mercados fora dos principais polos. Mas, para Ribeiro, a decisão precisa estar apoiada em vantagens reais e não apenas em expectativas de retorno.
Para Ribeiro, os data centers apresentam hoje o maior potencial de crescimento, enquanto a logística oferece uma combinação mais equilibrada entre liquidez e risco. Já o mercado de casas unifamiliares para locação, conhecido como SFR, aparece como uma alternativa mais defensiva nos Estados Unidos.
Mais do que escolher o setor da vez, portanto, o desafio dos investidores em 2026 será encontrar ativos capazes de resolver gargalos reais e, ao mesmo tempo, entregar retorno.
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