LGPD no mercado imobiliário: por que dados viraram risco de negócio

O mercado movimenta grandes volumes de dados pessoais desde a prospecção de clientes até o fechamento de contratos

Tiago Neves Furtado, sócio da Opice Blum Advogados

Por: SiiLA News

02/02/2026

As commodities mais valiosas da atualidade já não são o minério de ferro, o ouro, a soja ou o café. Na era da tecnologia e da personalização, o ativo de maior valor é a informação, os dados. É a partir deles que as empresas conhecem seus usuários, monitoram comportamentos, entendem padrões de consumo e personalizam produtos e serviços.

O problema é que, nesse processo, o consumidor acaba se tornando o próprio produto: um alvo em meio a aceites de contratos não lidos, permissões concedidas automaticamente e cadastros feitos sem plena consciência. Muitas vezes, não se sabe exatamente quais informações estão sendo coletadas, como são usadas e até que ponto estão sendo comercializadas.

Para coibir abusos, em 2020 entrou em vigor a Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD), que estabelece regras claras para a coleta, uso, tratamento e armazenamento de dados. Essa regulamentação também se aplica diretamente ao mercado imobiliário comercial, que movimenta grandes volumes de informações pessoais em todas as etapas de seus processos.

Monitoramento da LGPD

Segundo Tiago Neves Furtado, sócio da Opice Blum Advogados, o impacto da LGPD começa antes mesmo da assinatura de qualquer contrato e se estende até depois da entrega do imóvel:

“Na prática, isso começa na fase comercial, quando corretores coletam dados de interessados por anúncios, formulários e WhatsApp. Durante a negociação, essas informações passam a circular entre várias partes, geralmente por pastas digitais. Após a entrega do imóvel, os dados continuam sendo compartilhados com fornecedores.”

As respostas a seguir foram elaboradas em conjunto por Juliana Abrusio, Maria Flavia Seabra e Branca Cicci Zuardi, da Machado Meyer Advogados.

Juliana Abrusio, Maria Flavia Seabra e Branca Cicci Zuardi, do Machado Meyer Advogados.

De acordo com elas, dois momentos concentram os maiores riscos: a due diligence e o pós-fechamento. Na diligência, é fundamental estruturar os data rooms com controle de acesso, minimização de dados e registro de compartilhamentos. Já no pós-closing, entram em cena a migração de bases, a definição de prazos de retenção e descarte e a formalização dos papéis entre controladores e operadores.

Falta de transparência

Para Furtado, o erro mais recorrente no mercado imobiliário é a falta de clareza:

“Muitas empresas não conseguem explicar como os dados foram coletados, quem coletou, com quem são compartilhados e para que exatamente são usados.”

Isso é especialmente comum na captação de leads, quando os dados vêm de campanhas digitais ou corretores parceiros e a origem da informação não é bem documentada. Outro problema frequente é reutilizar contatos para finalidades diferentes das informadas inicialmente.

Na análise da Machado Meyer, também há falhas como a coleta excessiva de dados, o uso inadequado do consentimento como base legal, a ausência de inventário de dados e a inexistência de políticas claras de retenção e descarte. Outro ponto comum é a fragilidade na gestão de terceiros, com contratos que não deixam claros os papéis de controlador e operador.

Data rooms imobiliários

Furtado chama atenção para a fragilidade dos data rooms utilizados no mercado:

“Do ponto de vista da LGPD, é comum encontrar ausência de controles de acesso, falta de segmentação por necessidade, inexistência de registros de acesso e compartilhamento indiscriminado de informações.”

Um exemplo típico é permitir que todos os investidores tenham acesso a contratos completos com dados pessoais, quando versões resumidas seriam suficientes.

LGPD como fator estratégico

Em tom positivo, Furtado observa uma mudança de mentalidade:

“Avaliações de ESG e de risco não financeiro já incluem perguntas sobre privacidade e proteção de dados. Falhas graves nesse tema são vistas como risco relevante e, em alguns casos, podem ser um deal breaker.”

A maturidade em proteção de dados já está sendo precificada em valuation, de acordo com as fontes do Machado Meyer. Ela influencia condições de financiamento, prazos de fechamento e a alocação de riscos contratuais.

Maturidade do mercado

Para Furtado, o próximo nível de maturidade passa pela integração de parceiros em plataformas mais controladas, com acesso por perfil, registro de atividades e regras claras de compartilhamento.

Segundo as especialistas do Machado Meyer, esse avanço envolve a consolidação do privacy by design nos ativos e a integração entre LGPD, tecnologia e ESG, com uso de relatórios de impacto, automação de prazos de retenção e data rooms mais curados desde a origem.

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