Marcelo Rainho vê 2026 como um ano de crescimento no mercado de FIIs, mas com alguns pesares

Para 2026, o cenário combina otimismo e prudência. A expectativa é de um primeiro semestre mais dinâmico, seguido por um segundo semestre marcado por incertezas políticas e eleitorais.  

“Copa do Mundo e eleição tendem a gerar volatilidade. Por isso, a estratégia é acelerar o que for possível no primeiro semestre”, afirma o gestor. Ainda assim, a leitura é de que o próximo ano pode repetir ou até superar o desempenho de 2025. 

Um dos principais vetores positivos no radar é a trajetória da taxa básica de juros. A percepção de mercado é de que há mais forças pressionando para a queda da Selic do que para sua manutenção em patamares elevados. A redução do custo de oportunidade tende a favorecer especialmente os fundos de tijolo, que competem diretamente com a renda fixa. 

Entre as tendências estruturais, o gestor destaca o avanço do processo de consolidação da indústria. Grandes casas têm liderado movimentos de fusões e aquisições, resultando em fundos cada vez maiores, com patrimônio de vários bilhões de reais. Embora esse movimento traga ganhos de liquidez e diversificação, ele também levanta questionamentos sobre a sobrevivência de gestores de pequeno e médio porte.  

“A gente tem visto, principalmente, grandes casas como o Pátria muito ativas em movimentos de M&A, comprando ativos e plataformas de forma recorrente. Esse processo tem dois lados. Por um lado, é positivo, porque leva a indústria a caminhar para fundos cada vez maiores, com patrimônios na casa de R$ 4 bilhões, R$ 6 bilhões ou até R$ 10 bilhões, o que é muito diferente do perfil que o mercado tinha poucos anos atrás. Isso melhora liquidez, escala e diversificação”, explica. 

Rainho também alerta sobre os riscos de movimentos como esse. “Por outro lado, fica a dúvida sobre como gestores de médio e pequeno porte vão conseguir sobreviver nesse ambiente. Na minha visão, uma indústria mais saudável é aquela que tem diversidade de gestores, modelos e estratégias. O que estamos vendo agora é uma consolidação muito rápida, seja pelo impacto da Selic mais alta, que mostrou que gerir recursos não é simples, seja pelos próprios movimentos de fusão e aquisição. O número de gestores vem diminuindo de forma relevante, e esse é, hoje, o principal ponto de atenção e a maior curiosidade sobre como o setor vai se estruturar daqui para frente.” 

Apesar dos desafios, a visão para o mercado segue construtiva. A combinação entre a taxação de outros produtos financeiros, como LCIs, e a isenção dos rendimentos dos FIIs mantém o setor atrativo para o investidor pessoa física. Atualmente, o investimento médio por CPF gira entre R$ 10 mil e R$ 20 mil, o que reforça o papel dos fundos imobiliários como uma alternativa de renda recorrente, quase um substituto moderno da poupança. 

Rainho conta que a estratégia para 2026 inclui a expansão de produtos offshore, que têm registrado forte demanda entre investidores de alta renda, e o desenvolvimento de novos fundos nos segmentos de lajes corporativas e renda urbana.  

“Ainda existe muito imóvel fora do ambiente de fundos imobiliários. Nosso objetivo é trazer parte desses ativos para a bolsa, ampliando o acesso do investidor comum”, afirma Rainho. 

O bom momento do mercado de escritórios em São Paulo reforça essa tese. Em 2025, a cidade registrou o melhor desempenho da série histórica, com absorção elevada e reajustes de aluguel acima da média. Para gestores, esse cenário cria uma janela de oportunidade para estruturar novos produtos e aprofundar a integração entre o mercado imobiliário físico e o mercado de capitais.