Mercado de FIIs perde valor e negociações desaceleram

Estoque financeiro dos fundos recuou cerca de R$ 5 bilhões desde março, enquanto o volume negociado caiu quase 15% em junho; FIIs de tijolo continuam cotados abaixo do valor patrimonial

Bianca Maria, gerente de Produtos de Cash Equities da B3, área responsável pelos fundos imobiliários negociados na Bolsa

Por: SiiLA News

28/07/2026

O mercado de fundos imobiliários (FIIs) começou a perder fôlego em junho. Dados da B3 mostram que o patrimônio dos fundos voltou a encolher após atingir o maior patamar do ano. O estoque financeiro, que representa o valor de mercado das cotas mantidas pelos investidores, caiu de aproximadamente R$ 201 bilhões em março para R$ 196 bilhões em junho — uma redução de cerca de R$ 5 bilhões em apenas três meses.

A perda de valor veio acompanhada de uma desaceleração nas negociações. Depois de movimentar cerca de R$ 11,4 bilhões em maio, o mercado fechou junho com aproximadamente R$ 9,7 bilhões em negócios, uma retração de quase 15% em apenas um mês. O volume médio diário negociado seguiu a mesma trajetória, recuando de aproximadamente R$ 537 milhões para R$ 483 milhões.

Em uma perspectiva anual, 2026 teve a maior queda em negociações desde 2023, que marcou R$ 64,7 bilhões de volume acumulado. A melhora do ano seguinte de mais de R$ 20 bilhões não se sustentou e, até junho deste ano, voltou a declinar a um número ainda menor que o do panorama inicial.

Volume de FIIs até junho de 2026 cai 28% e número de negócios despenca 56%

Os números colocam junho como um mês mais fraco para o mercado de FIIs, tanto em valor de mercado quanto em liquidez. Ainda é cedo para afirmar se o movimento representa apenas uma acomodação ou o início de um período mais prolongado de perda de dinamismo.

Descontos persistem nos FIIs de tijolo

A perda de valor também aparece na forma como o mercado precifica os principais FIIs de tijolo. Mesmo fundos com portfólios consolidados, imóveis de alto padrão e ativos bem localizados continuam sendo negociados abaixo do valor patrimonial.

O cenário é especialmente evidente entre os fundos logísticos. O LVBI11, que reúne galpões logísticos e está em processo de incorporação pelo HGLG11, negocia com P/VP de 0,86, um desconto de aproximadamente 14% em relação ao patrimônio. O XPLG11 apresenta P/VP de 0,87, enquanto o HGLG11, um dos maiores FIIs do país, é negociado a 0,89 vez o valor patrimonial, um deságio de cerca de 11%. Já o BTLG11, embora mais próximo do patrimônio, também opera abaixo desse nível, com P/VP de 0,96.

Nas lajes corporativas, o desconto é ainda mais expressivo. O PVBI11, proprietário de edifícios de alto padrão em São Paulo, negocia com P/VP de 0,67. Na prática, o mercado atribui às suas cotas um valor cerca de 33% inferior ao patrimônio do fundo.

Os desafios dos FIIs

Esses descontos mostram que a queda das cotas não está necessariamente ligada à deterioração dos imóveis. Muitos empreendimentos seguem ocupados, gerando receita recorrente e distribuindo rendimentos aos cotistas, como é o caso do HGLG11, com 3% de vacância.

O ambiente de juros elevados ajuda a explicar parte da cautela dos investidores. Com a Selic em patamar restritivo, aplicações de renda fixa, como títulos públicos, CDBs e outros ativos atrelados ao CDI, passaram a oferecer retornos mais elevados com menor percepção de risco. Nesse contexto, os fundos imobiliários precisam entregar um prêmio maior para continuar atraindo capital, o que tende a pressionar o preço das cotas no mercado secundário.

O impacto é mais perceptível nos FIIs de tijolo. Diferentemente dos imóveis que compõem seus portfólios, cujo valor costuma ser reavaliado periodicamente, as cotas negociadas em Bolsa respondem diariamente às expectativas dos investidores sobre juros, inflação e atividade econômica.

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