Novo ciclo logístico ou apenas o melhor momento do ciclo?

Para Caio Nabuco de Araújo, analista de real estate da Empiricus, a leitura atual combina fundamentos estruturais com dinâmica cíclica. “Hoje enxergamos uma demanda bem sólida para o setor, o que na nossa visão tem um caráter estrutural”, afirma. Segundo ele, o crescimento do e-commerce acelerou um movimento que já deveria ter ocorrido. “Essa transição, na nossa percepção, já deveria acontecer, dado a necessidade de melhor infraestrutura logística por parte dos players locais e internacionais, especialmente aqueles ligados ao varejo e até tecnologia.” 

Ainda assim, a Empiricus sustenta que “os preços reais ainda não acompanham plenamente o custo de reposição, criando espaço para recomposição adicional, sobretudo no segmento premium”  

Para Caio, a restrição de oferta ajuda a explicar o movimento. “Hoje, dado um cenário no qual o custo de capital é elevado, você tem uma questão de gargalos de mão de obra, o ritmo de oferta não ter acompanhado demanda. Isso, na nossa percepção, é um aumento específico do ciclo, no qual há uma reprecificação dos aluguéis, até que se enquadre numa perspectiva mais equilibrada para o incorporador, o desenvolvedor, voltar a levantar galpões de uma forma um pouco mais intensa.” 

O momento, segundo o analista, é claramente favorável aos proprietários. “Se estamos em um mercado mais favorável ao proprietário? Na minha percepção, sim. Esses indicadores de baixa vacância, oferta controlada, periodicidade de contrato, tem uma boa parte dos contratos em revisional de 2016 e 2017, tendem a fortalecer o poder de barganha dos proprietários.” 

Ainda assim, ele pondera que o equilíbrio é sensível ao ambiente macroeconômico. “O que pode inverter essa dinâmica é eventualmente desaceleração econômica, no sentido de reduzir o apetite da demanda dos locatários e aumentar o risco de crédito.” Embora não veja, no momento, um “saldo exponencial de oferta” no radar, ele reconhece que o setor tem características que permitem ajustes relativamente rápidos. 

Ele acrescenta que o ganho para os fundos pode vir de maneira gradual. “Com a perspectiva de aumento do aluguel recorrente, a tendência é que os fundos comecem a pagar mais ao longo do tempo, de uma forma gradual.” 

A tese é essencialmente financeira: capturar revisões contratuais, renda crescente e eventual valorização patrimonial. 

Em direção diferente, a Cy Capital decidiu levantar R$ 833 milhões para desenvolver galpões do zero, apostando na restrição estrutural de oferta e na consolidação territorial. 

Para Bruno Ackermann, sócio e head de logística da gestora, o movimento atual não é pontual. “Na verdade, esse ciclo de crescimento da demanda não é tão novo, começou a partir de 2020/21 no pós-pandemia, foi um movimento estrutural e não uma assimetria pontual entre oferta e demanda.” Ele argumenta que houve uma “mudança comportamental, geracional e de hábito de consumo”, alterando a dinâmica do setor. 

A estratégia da gestora não está centrada na renda recorrente, mas na criação de valor. “O desenvolvimento, partindo do terreno cru, permite capturar valor na criação do ativo, não apenas na renda. Depois que o galpão está pronto e alugado, a estratégia é vender.” Segundo Ackermann, o ambiente macro exige disciplina. “O ambiente macro mais restritivo exige mais disciplina de capital de quem aloca, isso leva o desenvolvedor a ser mais seletivo na compra do terreno e mais eficiente na execução.” 

O contraste entre as duas leituras revela uma tensão central. A Empiricus enxerga uma fase de reprecificação dentro de um ciclo favorável, mas reconhece que o segmento logístico tem dinâmica mais curta e pode se ajustar com rapidez. A Cy Capital aposta que a restrição de oferta e a consolidação territorial sustentam o ciclo por mais tempo. 

Se a Selic cair de forma consistente, ativos estabilizados podem se beneficiar da compressão de cap rates. Mas crédito mais barato também pode estimular nova onda de desenvolvimento, reduzindo a escassez atual. Por outro lado, eventual desaceleração econômica pode enfraquecer a demanda e alterar o poder de barganha dos proprietários.