NTN-B ou escritórios? Quem rendeu mais para o investidor

Em termos simples, trata-se de um investimento que acompanha a inflação e ainda paga uma taxa de juro extra. Na prática, significa que o investidor que aplica nesse título tem a garantia de manter o poder de compra do seu dinheiro — já que o rendimento cresce junto com o IPCA — e ainda recebe um ganho adicional definido no momento da compra. 

Por contar com a garantia do Tesouro Nacional, é considerado um investimento de baixo risco. Existem duas versões principais: o Tesouro IPCA+, que paga tudo no vencimento, e o Tesouro IPCA+ com juros semestrais, que faz depósitos periódicos na conta do investidor.  

O ano de 2021 entrou para a história como um dos mais desafiadores da economia brasileira recente. Com a inflação acumulada em 10,06%, pressionada por câmbio depreciado, alta das commodities e gargalos logísticos da pandemia, a NTN-B entregou um retorno de 10,74%. 

Foi o ápice do título indexado, que naquele momento funcionou como o verdadeiro porto seguro do investidor conservador. O ganho superou em quase o dobro o Cap Rate médio dos escritórios de alto padrão em São Paulo, que ficou em 5,60%, refletindo um mercado ainda combalido pelo home office e pela vacância recorde. 

Com a inflação em desaceleração e a Selic em níveis elevados, os retornos da NTN-B perderam força, recuando para 5,90% em 2022 e 4,68% em 2023. O que parecia uma perda de atratividade na renda fixa abriu espaço para a recuperação relativa do mercado imobiliário. 

No mesmo período, o Cap Rate dos escritórios reagiu: após a estabilidade de 2022 (5,65%), avançou para 7,63% em 2023, um salto que pode ser interpretado de duas formas: De um lado, sinaliza exigência maior de retorno pelos investidores, dado o risco de vacância persistente. De outro, indica que ativos imobiliários de qualidade passaram a oferecer uma alternativa competitiva frente à renda fixa, recuperando parte de sua atratividade perdida durante o auge da pandemia. 

O que esses números mostram é uma complementaridade: 

Em momentos de choque inflacionário, como 2021, a NTN-B se destaca, protegendo patrimônio e entregando ganhos nominais expressivos. 

Já em ciclos de inflação controlada e juros estáveis, o mercado de escritórios tende a se valorizar relativamente, oferecendo prêmios de risco mais atrativos. 

Para o investidor qualificado, a mensagem é clara: diversificação entre renda fixa indexada e imobiliário não é apenas prudência, mas uma forma de capturar ganhos em diferentes fases do ciclo econômico.