O novo mapa do real estate: como o consumo está redefinindo valor entre logística, varejo e escritórios
- Digitalização, conveniência e experiência estão redesenhando a demanda imobiliária e criando um mercado mais seletivo, onde localização e função definem valor.
A transformação do consumo nos últimos anos não eliminou o imobiliário físico, mas mudou profundamente sua função. A jornada de compra deixou de começar na loja e passou a se iniciar no ambiente digital, muitas vezes no celular. O espaço físico, nesse contexto, tornou-se o ponto final da experiência, e não mais o início.
Segundo o especialista em comportamento do consumidor Rafael Somera, “a decisão de compra hoje começa no digital, e a loja virou muitas vezes o fim da jornada”. Nesse novo cenário, o imóvel deixa de ser apenas um ponto de venda para assumir múltiplos papéis, como relacionamento, visibilidade, retirada e suporte logístico.
Essa leitura é reforçada por Beny Fard, especialista em investimentos internacionais, ao destacar que “o consumidor não vai mais ao espaço físico para comprar, mas para viver uma experiência”. Para ele, a transação migrou para o digital, enquanto o deslocamento até o físico precisa ser justificado por conveniência ou vivência, criando uma dinâmica híbrida entre canais.
Logística: velocidade como fator de valor
A mudança no comportamento de consumo tem impacto direto na logística, que se consolidou como um dos segmentos mais sensíveis ao tempo. Com o avanço do e-commerce no Brasil, a rapidez da entrega passou a influenciar diretamente a decisão de compra, tornando a proximidade do consumidor um diferencial competitivo.
Somera resume essa mudança ao afirmar que “a logística deixou de ser armazenamento e virou velocidade”. Nesse contexto, ativos próximos a grandes centros urbanos passaram a concentrar maior demanda, impulsionados pela necessidade de reduzir prazos de entrega.
Fard complementa ao afirmar que “o custo logístico deixou de ser o aluguel e passou a ser o tempo de deslocamento”. Essa inversão tem levado à criação de hubs urbanos compactos, voltados ao last mile, muitas vezes instalados em imóveis subutilizados e com forte integração tecnológica.
Esse movimento também intensifica a disputa por terrenos próximos aos grandes centros. “O que determina valor hoje é a proximidade do consumidor”, afirma Fard, destacando que ativos menores e bem localizados podem ser mais valiosos do que grandes estruturas distantes.
Varejo: experiência como diferencial competitivo
Apesar do crescimento do digital, o varejo físico não perdeu relevância, mas passou por um processo de seleção. “O que morreu foi o varejo genérico”, afirma Somera. Em seu lugar, ganha força o varejo que entrega experiência, conveniência e integração com o ambiente digital.
Os shopping centers exemplificam essa adaptação ao se reposicionarem como espaços multifuncionais. “As pessoas não vão mais ao shopping só para comprar, mas para resolver a vida”, diz Somera. Esse movimento amplia o papel desses ativos como centros de convivência, serviços e lazer.
Fard reforça que, no contexto brasileiro, há fatores adicionais que sustentam essa relevância. “O shopping entrega algo que o digital não consegue: um ambiente controlado, seguro e confortável”, afirma. Segundo ele, elementos como climatização e segurança seguem sendo decisivos.
Escritórios: polarização e reconfiguração do uso
No segmento corporativo, os impactos são mais indiretos, mas igualmente relevantes. A expansão de empresas de tecnologia, finanças e e-commerce tem sustentado a demanda por escritórios em regiões premium.
Ao mesmo tempo, o avanço do trabalho híbrido reduziu a necessidade de espaço por colaborador, elevando a exigência sobre a qualidade dos ambientes. “O escritório deixou de ser um espaço de produção individual e virou um centro de colaboração e cultura”, afirma Fard.
Esse movimento gerou uma polarização no mercado. Ativos de alto padrão e bem localizados seguem com forte demanda, enquanto edifícios secundários enfrentam maior vacância. “Você tem menos demanda por metro quadrado, mas muito mais exigência sobre a qualidade do espaço”, explica.
Um mercado mais seletivo
O principal efeito dessas transformações não é a substituição entre segmentos, mas a redistribuição de valor dentro do mercado imobiliário. “O mercado não está subindo ou caindo como um todo. Ele está separando ativos bons dos que perderam função”, afirma Somera.
Imóveis bem localizados, com função clara e alinhados à nova jornada do consumidor ganham liquidez e valorização. Por outro lado, ativos que não acompanham essas mudanças enfrentam maior vacância e perda de relevância.
Essa seletividade também se reflete no comportamento dos investidores. “A liquidez está indo para onde há previsibilidade e demanda consistente”, explica Fard.
Para onde vai a demanda
A tendência para os próximos anos é de continuidade desse movimento. A logística deve seguir em expansão, impulsionada pela conveniência e pela digitalização do consumo. “O Brasil ainda tem muito espaço para crescer em infraestrutura logística”, afirma Fard, ressaltando que o principal desafio está na disponibilidade de terrenos próximos aos centros urbanos.
No fim, o que se observa não é o desaparecimento do imobiliário físico, mas sua transformação. Como resume Somera, “o que está acontecendo não é o fim do físico, é o fim do físico que não faz sentido”.
