Open-air centers x Shoppings tradicionais: lições de mercados internacionais

Dois modelos que representam visões opostas sobre o consumo, descubra como cada formato performa e responde frente a transformações no comportamento do consumidor.

Fernanda Ferrari, diretora de gestão imobiliária do Carrefour Properties

Por: SiiLA News

09/02/2026

Muito populares em mercados estrangeiros, os shoppings de conceito aberto vêm ganhando espaço como uma alternativa ao shopping tradicional, com uma proposta que combina consumo, convivência e integração urbana. Em vez de corredores fechados e climatizados, o modelo aposta em áreas ao ar livre, com ruas internas, praças e espaços de permanência, criando uma experiência mais próxima da dinâmica natural da cidade.

Ao mesmo tempo, os shoppings tradicionais seguem longe de perder relevância, mas têm passado por um reposicionamento para acompanhar as mudanças no comportamento do consumidor. Com isso, cresce a presença de operações ligadas a experiência, lazer e serviços, com âncoras antes pouco comuns, como academias, clínicas, coworkings, mercados premium e centros de entretenimento.

É nesse contexto de transformação que a disputa entre open-air centers e shopping malls começa a redesenhar o varejo brasileiro, acompanhe a visão de Fernanda Ferrari, diretora de gestão imobiliária do Carrefour Property.

Comparativo dos modelos

De acordo com Ferrari, ambos os modelos são eficientes diante de suas próprias características, contudo precisam acompanhar as demandas dos clientes que frequentam estes espaços e dessa forma investir nas experiências respectivas para cada público.

“O open-air center é focado em praticidade e agilidade. Isso porque esses empreendimentos são, em sua maioria, voltados a serviços rápidos de diferentes segmentos, como gastronomia, beleza e presentes. O modelo, inclusive, apresenta boa adesão em regiões comerciais e de grandes empresas, funcionando como uma opção conveniente em meio à rotina agitada e até como uma opção para compras de emergência. As lojas que compõem o mix, assim, precisam ser compactas e com sortimentos ainda mais assertivos ao público do entorno. 

Já no shopping mall tradicional, os clientes encontram uma ampla variedade de produtos, marcas e serviços devido à presença de um público mais diverso. Nesses locais, o objetivo não deixa de ser a resolução das necessidades dos clientes, mas também busca proporcionar uma experiência além das próprias compras, com mais opções de lazer e entretenimento.”

Qual performa melhor?

A diretora lê o cenário como muito equilibrado, trazendo pontos de reflexão sobre cada modelo:

“Apesar de os centros abertos serem opções escolhidas entre muitos consumidores, os shoppings tradicionais permanecem como um modelo relevante principalmente pela infraestrutura oferecida em qualquer momento de compra. Se está chovendo, por exemplo, muitos clientes optam pelas compras em locais fechados, influenciando o desempenho de um centro aberto naquele dia.

Além disso, em grandes datas comemorativas, o público procura conveniência a partir da possibilidade de encontrar tudo o que precisa em um só lugar, ou seja, a praticidade também vem da variedade que os shoppings proporcionam, sem precisar se locomover ou pagar por um novo estacionamento.”

Aprendizados com o mercado estrangeiro

Segundo Ferrari, os mercados internacionais já entenderam que open-air centers não são apenas um formato de varejo, e sim, peças de urbanismo e estilo de vida. Eles funcionam como extensão da cidade, com uso misto, convivência, serviços e lazer, gerando fluxo constante ao longo da semana.

“Olhando para o Brasil, entendemos que ainda há foco excessivo em GLA e aluguel máximo, tenant mix pouco conectado ao cotidiano do entorno e subvalorização da operação contínua, como curadoria, eventos e gestão de comunidade.

Assim, lá fora, o valor vem da frequência, permanência e resiliência. Aqui, por outro lado, ainda estamos começando a sair da lógica de ‘shopping sem teto’ para entender o open-air como cidade em escala reduzida.”

Viabilidade econômica

Do ponto de vista financeiro, a gestora afirma que um open-air center tem uma estrutura mais simplificada, com lojas menores, sem custos de iluminação ou ventilação. Em contrapartida com relação a manutenção, por estar exposto as condições climáticas, o centro aberto lida com gastos estruturais enquanto shoppings tradicionais, apesar dos custos elevados com marcenaria e equipamentos, tem uma preservação maior a longo prazo.

Porém, com relação a valor imobiliário, liquidez e interesse de investidores ela afirma:

“O modelo mais resiliente tem sido o open-air urbano, bem localizado e voltado ao uso cotidiano, com opções de serviços, alimentação e conveniência, sendo um espaço além de grandes centros focados apenas em compras.”

Vencedor?

No fim, open-air centers e shoppings tradicionais não competem exatamente pelo mesmo papel: enquanto o primeiro cresce como solução urbana de conveniência e uso cotidiano, o segundo se mantém forte pela variedade, conforto e infraestrutura. No Brasil, a tendência aponta para a coexistência — com os empreendimentos que melhor entenderem o entorno e investirem em experiência ganhando vantagem.

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