Operação que deu 100% do Faria Lima 4440 ao PVBI11 vira investigação na CVM

Fundo exerceu direito de preferência, comprou diretamente 0,5% do edifício e consolidou os outros 49,5% por meio de um fundo-veículo

Rodrigo Abbud, head de Real Estate do Patria, e Otto Lobo, CEO da CVM

Por: SiiLA News

05/08/2026

A operação que permitiu ao PVBI11 consolidar a propriedade do Faria Lima 4440 tornou-se objeto de um processo administrativo sancionado na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), conforme revelado inicialmente pelo O Globo.

A acusação envolve o Patria, gestora do fundo, administrador fiduciário, além de executivos e ex-executivos. O processo não é público e ainda não são conhecidas as condutas atribuídas a cada acusado.

Porém, documentos do PVBI11 permitem reconstruir a operação. O fundo já possuía 50% do Faria Lima 4440 quando a outra metade foi colocada à venda, em 2023.

Como coproprietário, o PVBI11 exerceu seu direito de preferência. A aquisição foi dividida: o fundo comprou diretamente apenas 0,5% do edifício, elevando sua participação para 50,5%, enquanto os outros 49,5% foram adquiridos pelo fundo-veículo FLFL.

Em 2024, após captar R$ 749,7 milhões em sua sexta emissão, o PVBI11 adquiriu 1.401.500 cotas do FLFL por R$ 194,8 milhões. Como já possuía outras 50 mil cotas, tornou-se o único cotista do veículo e passou a controlar indiretamente a totalidade do edifício.

A estrutura também carregava aproximadamente R$ 267,5 milhões em dívida. Segundo o racional divulgado pela gestão, o custo total da aquisição por meio das cotas do FLFL foi de R$ 457,2 milhões.

A gestão calculou que uma compra imobiliária direta custaria R$ 462,2 milhões. A utilização do fundo-veículo teria gerado uma economia de aproximadamente R$ 5 milhões, ou 1,1%, principalmente em impostos e despesas de registro.

O que pode ter acontecido?

A investigação vem acontecendo pelo fato de o PVBI11 ter exercido uma prerrogativa de coproprietário, mas adquirido diretamente apenas 0,5% do imóvel. A maior parte da participação ficou inicialmente com outro veículo.

Uma das hipóteses levantadas no mercado é que a CVM esteja questionando a forma como o direito de preferência foi utilizado.

Na época que aconteceu a compra de 0,5% do imóvel, havia outro grande player interessado no Faria Lima 4440. Tal empresa tinha dinheiro para investir no imóvel, diferente do PVBI11, por conta disso, o FII adquiriu apenas uma fração mínima, travando a negociação.

Toda essa manobra fez com que o Patria corresse atrás do dinheiro necessário e, um ano depois, usando outro fundo, adquiriu os 49,5% restantes. Prática que está sendo investigada pela CVM.

Os documentos confirmam essa divisão, mas não provam que houve cessão irregular do direito de preferência nem que esse seja o fundamento da acusação. A resposta depende do conteúdo do processo e dos contratos assinados em 2023.

O que o FII disse?

Procurada, o Patria afirmou que “ainda não teve acesso ao teor do processo em questão. A gestora reforça que atua de forma transparente e sempre no melhor interesse dos cotistas dos fundos sob sua gestão, em estrita observância à legislação e à regulamentação aplicáveis."

Por: SiiLA

Além do processo, o PVBI11 enfrenta pressão operacional. Em junho de 2026, a vacância física chegou a 19%, e a gestão projetou uma distribuição de aproximadamente R$ 0,37 por cota para o semestre seguinte. Não há relação conhecida entre a vacância e o processo da CVM.

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