Patria tenta comprar prédio ocupado pelo Insper quase pelo valor patrimonial

O Patria tenta comprar o prédio ocupado pelo Insper, na Vila Olímpia, por R$ 434,9 milhões. O número parece relevante, mas perde parte do brilho quando comparado ao patrimônio do Campus Faria Lima (FCFL11), fundo proprietário do imóvel.

Em junho, o fundo possuía patrimônio líquido de R$ 434,86 milhões. A proposta, portanto, supera esse valor em apenas R$ 39 mil, diferença pequena em uma operação próxima de meio bilhão de reais. Considerando o valor contábil do próprio imóvel, de R$ 429,75 milhões, o prêmio oferecido é de somente 1,2%.

Em outras palavras, a empresa de Rodrigo Abbud tenta adquirir um ativo integralmente ocupado, localizado em uma das regiões mais valorizadas de São Paulo e com contratos de longo prazo sem pagar um prêmio significativo por isso.

Segundo a proposta, o HGRU11 poderá, a seu próprio critério, quitar parte ou a totalidade da aquisição com novas cotas emitidas a R$ 128,20 cada, além de uma taxa de R$ 0,06.

No mercado, entretanto, as cotas do HGRU11 eram negociadas a R$ 115,28 em 4 de setembro. Caso todo o pagamento fosse realizado dessa forma, o FCFL11 receberia cerca de 3,39 milhões de cotas que, pela cotação daquele dia, valeriam aproximadamente R$ 391 milhões, quase R$ 44 milhões abaixo do preço nominal da transação.

O deságio não representa necessariamente uma perda definitiva, já que o preço das cotas pode variar até a conclusão do negócio. Ainda assim, o risco fica com o vendedor. O FCFL11 também arcaria com o custo da emissão e enfrentaria restrições para vender os papéis recebidos.

Segundo os relatórios gerenciais, o prédio gera aproximadamente R$ 3,2 milhões mensais somente com aluguéis pagos pelo Insper, além da receita do estacionamento operado pela Estapar. O imóvel está 100% ocupado e representa todo o portfólio imobiliário do FCFL11.