Patria tenta comprar prédio ocupado pelo Insper quase pelo valor patrimonial
- Oferta de R$ 434,9 milhões praticamente não oferece prêmio ao FCFL11; estrutura permite que o HGRU11 escolha entre dinheiro e cotas negociadas abaixo do preço de emissão
O Patria tenta comprar o prédio ocupado pelo Insper, na Vila Olímpia, por R$ 434,9 milhões. O número parece relevante, mas perde parte do brilho quando comparado ao patrimônio do Campus Faria Lima (FCFL11), fundo proprietário do imóvel.
Em junho, o fundo possuía patrimônio líquido de R$ 434,86 milhões. A proposta, portanto, supera esse valor em apenas R$ 39 mil, diferença pequena em uma operação próxima de meio bilhão de reais. Considerando o valor contábil do próprio imóvel, de R$ 429,75 milhões, o prêmio oferecido é de somente 1,2%.
Em outras palavras, a empresa de Rodrigo Abbud tenta adquirir um ativo integralmente ocupado, localizado em uma das regiões mais valorizadas de São Paulo e com contratos de longo prazo sem pagar um prêmio significativo por isso.
Segundo a proposta, o HGRU11 poderá, a seu próprio critério, quitar parte ou a totalidade da aquisição com novas cotas emitidas a R$ 128,20 cada, além de uma taxa de R$ 0,06.
No mercado, entretanto, as cotas do HGRU11 eram negociadas a R$ 115,28 em 4 de setembro. Caso todo o pagamento fosse realizado dessa forma, o FCFL11 receberia cerca de 3,39 milhões de cotas que, pela cotação daquele dia, valeriam aproximadamente R$ 391 milhões, quase R$ 44 milhões abaixo do preço nominal da transação.
O deságio não representa necessariamente uma perda definitiva, já que o preço das cotas pode variar até a conclusão do negócio. Ainda assim, o risco fica com o vendedor. O FCFL11 também arcaria com o custo da emissão e enfrentaria restrições para vender os papéis recebidos.
Segundo os relatórios gerenciais, o prédio gera aproximadamente R$ 3,2 milhões mensais somente com aluguéis pagos pelo Insper, além da receita do estacionamento operado pela Estapar. O imóvel está 100% ocupado e representa todo o portfólio imobiliário do FCFL11.
A conta do cotista
Em valores nominais, a oferta de R$ 434,9 milhões parece representar uma valorização expressiva diante dos R$ 167 milhões desembolsados quando o fundo foi constituído, em 2010. A inflação, porém, consome quase todo esse ganho.
Corrigido pelo IPCA até julho de 2026, o valor original equivale a R$ 411,1 milhões. Isso significa que a proposta acrescenta apenas R$ 23,8 milhões em termos reais, uma valorização de 5,8% em 16 anos, ou cerca de 0,35% ao ano acima da inflação.
O caminho do Patria não será fácil, a resistência dos cotistas não é novidade. Em 2022, o próprio Insper ofereceu R$ 385 milhões pelo edifício, mas a proposta foi rejeitada em assembleia: 35,8% dos cotistas votaram contra a venda e apenas 0,8% foram favoráveis. Corrigido pelo IPCA até julho de 2026, aquele valor equivaleria hoje a aproximadamente R$ 482 milhões — quase R$ 47 milhões acima da oferta apresentada pelo Patria.
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