Por que o galpão vertical ainda não saiu do papel no Brasil?

Para o diretor comercial da LOG CP, Guilherme Trotta, os projetos verticais sequer chegaram à fase experimental no país. 

“Recentemente, vimos uma grande desenvolvedora projetar e divulgar em seu material que teria um galpão verticalizado na Grande São Paulo. No fim, o ativo entregue foi um condomínio logístico tradicional, sem verticalização. 

Existem dois grandes entraves. Primeiro, a dúvida do mercado sobre como financiar e operar esse produto, é algo novo no Brasil. Segundo, o custo de construção, que é realmente muito elevado.” 

Segundo Trotta, o principal obstáculo para a importação do modelo não é técnico, mas econômico. 

“Estamos falando de fundações extremamente robustas, pisos com alta capacidade de carga, toneladas sobre toneladas, e isso eleva significativamente o custo por metro quadrado. No final do dia, o cliente teria que pagar um aluguel muito alto para viabilizar o projeto. 

O entendimento geral sobre os projetos que não avançaram, inclusive um que estudamos, é que a conta simplesmente não fechou. Existem profissionais apaixonados pelo tema, inclusive no segmento de consultoria e pesquisa, mas na ponta do desenvolvedor o fator financeiro ainda é o grande obstáculo para que um galpão de dois ou três pavimentos se torne realidade no Brasil.” 

Hoje, a estimativa de locação para galpões entregues na Grande São Paulo está na faixa de R$ 50 a R$ 60 por metro quadrado, variando conforme a região. E esse já é um patamar elevado, sustentado por baixa oferta e forte demanda, especialmente de e-commerce, farmacêutico e alimentício. 

“O desenvolvedor precisa buscar esse valor de aluguel para justificar um custo de construção elevado, somado a uma taxa de juros que ainda é alta no Brasil. Além disso, terrenos próximos aos grandes centros urbanos têm valores muito elevados. O proprietário pede caro, e isso encarece ainda mais o projeto. 

Se pensarmos em um galpão vertical de três andares, é razoável imaginar que o aluguel necessário poderia chegar a R$ 100 ou R$ 120 por metro quadrado. Hoje, essa conta não fecha.” 

Em um contexto hipotético em que o custo deixasse de ser um impeditivo, o modelo poderia fazer sentido, especialmente em terrenos pequenos e muito bem localizados, geralmente inseridos dentro das cidades. Mas é justamente aí que surge outro obstáculo estrutural. 

“Aí começam os desafios de zoneamento, aprovação, mobilidade e circulação de carretas. Mesmo que o projeto seja tecnicamente viável, a legalização é complexa.” 

Esses fatores tornam o modelo, hoje, próximo de uma utopia no contexto brasileiro. Ainda assim, Trotta reconhece que, em um cenário ideal, o impacto poderia ser relevante. 

“Em um cenário ideal, terreno dentro da cidade, zoneamento aprovado e viabilidade financeira, seria excelente. 

Para o proprietário do terreno, é uma solução para um ativo que muitas vezes não tem apelo residencial. Para o operador logístico, é fantástico: proximidade total com o consumidor, entregas quase imediatas, redução do prazo para poucas horas. 

No mundo ideal, seria muito eficiente. Mas ainda estamos distantes dessa realidade no Brasil.” 

Há mercados que já atingiram um nível de maturidade regulatória e viabilidade econômica capaz de sustentar o modelo. 

“No Chile, por exemplo, já existe esse produto. Grandes ocupantes, inclusive ligados ao e-commerce e à indústria americana, operam nesse formato. Há desenvolvedores importantes que já executam galpões verticalizados. 

Lá, o valor de aluguel é mais alto e o custo de capital é diferente. Isso ajuda a fechar a conta.” 

Trotta encerra com uma visão ponderada sobre o futuro: 

“Não acredito que o modelo nunca chegará ao Brasil. Existem investidores, terrenos e executivos que sonham em viabilizar esse tipo de projeto. Mas, no momento, a matemática ainda não favorece.”