O preço da cadeira vazia: cada pessoa na Faria Lima custa mais de R$ 2 mil

Em um mercado do tamanho da Faria Lima, pequenas variações na taxa de ocupação produzem efeitos milionários. Cada ponto percentual do estoque representa aproximadamente 7,9 mil m², espaço suficiente para acomodar cerca de 1.126 pessoas.

Em termos financeiros, esse único ponto percentual equivale a um custo de ocupação potencial de R$ 2,43 milhões por mês, ou R$ 29,18 milhões por ano.

Uma redução da vacância de 8,8% para 7,8%, por exemplo, significaria colocar quase 7,9 mil m² novamente em uso. Além da receita imobiliária, essa ocupação poderia ampliar a circulação de pessoas e a demanda por comércio, alimentação, transporte e serviços na região.

Um escritório pode aparecer como ocupado nos relatórios do mercado e, ao mesmo tempo, permanecer parcialmente vazio durante boa parte da semana. Isso acontece quando a empresa mantém mais posições do que sua operação realmente utiliza.

Esse espaço não é contabilizado como vacância imobiliária, porque existe um contrato de locação ativo. Financeiramente, porém, funciona como uma vacância interna: a companhia continua pagando aluguel, condomínio e IPTU por uma área que não está sendo aproveitada.

Na Faria Lima, esse desperdício é particularmente caro. Dez posições vazias custam aproximadamente R$ 259 mil por ano. Cem posições subutilizadas elevam essa conta para quase R$ 2,6 milhões anuais.

O espaço vazio, portanto, não é neutro. Mesmo quando ninguém se senta à mesa, o aluguel continua correndo, o condomínio continua sendo cobrado e o IPTU continua incidindo. 

O avanço do trabalho híbrido tornou essa discussão ainda mais relevante. Antes, a relação entre número de funcionários e posições de trabalho era relativamente direta. Agora, parte das equipes frequenta o escritório apenas em determinados dias, enquanto as empresas continuam pagando pela área completa durante toda a semana.

Se todas as posições forem utilizadas diariamente, o custo estimado é de R$ 2.159,57 por pessoa ao mês. Mas, se apenas metade delas estiver ocupada em um dia típico, o custo por posição efetivamente utilizada pode dobrar, chegando a aproximadamente R$ 4.319,14.

Para uma empresa com mil posições de trabalho, o custo imobiliário estimado é de R$ 2,16 milhões por mês. Se apenas 500 forem utilizadas regularmente, a companhia continuará pagando pelo espaço completo, mas o custo efetivo por pessoa presente será duas vezes maior.

Como visto, o custo de um espaço vago pesa no bolso. Na Faria Lima, um dos exemplos é o Bradesco, que ocupa 100% do International Plaza I. Classificado como A+, o empreendimento possui aproximadamente 16,2 mil m² de área privativa. No edifício, o valor de mercado é de R$ 291,93 por m², enquanto o condomínio custa R$ 30,83 por m² e o IPTU, R$ 9,02 por m².

Somados, os três componentes resultam em um custo de ocupação de R$ 331,78 por m² ao mês, valor 7,5% superior à média de R$ 308,51 por m² calculada para os edifícios A+, A e B da Faria Lima.

Em fevereiro desse ano, a instituição financeira anunciou a volta ao presencial. Mantida a premissa de uma pessoa a cada 7 m², cada posição de trabalho no International Plaza custa aproximadamente R$ 2.322,46 por mês, ou R$ 27.869,52 por ano, considerando apenas aluguel, IPTU e condomínio.

Dez posições vazias no International Plaza representam quase R$ 279 mil por ano. Cem posições sem utilização custam aproximadamente R$ 2,79 milhões anuais.

O endereço pode ser estratégico, o edifício pode ser de alto padrão e o escritório pode fortalecer a imagem da empresa. Mas nenhum desses fatores elimina o custo do espaço subutilizado.

Afinal, em um mercado no qual cada posição pode custar mais de R$ 25 mil por ano, não aproveitar todo o potencial do escritório significa, literalmente, desperdiçar dinheiro.

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