O preço da cadeira vazia: cada pessoa na Faria Lima custa mais de R$ 2 mil
- Análise exclusiva na SiiLA coloca, em cifras, o impacto de cada pessoa dentro do mercado imobiliário do maior centro financeiro do país
Dados do Market Analytics da SiiLA mostram que a Faria Lima possui 788,1 mil m² de escritórios, dos quais 91,2% estão locados. Seguindo a premissa de uma pessoa a cada 7 m², estima-se que a área ocupada tenha capacidade para acomodar 102,6 mil pessoas.
Segundo os dados da SiiLA, esse contingente poderia ser ainda maior: os 8,8% que permanecem vagos poderiam abrigar outras 9.908 pessoas. O potencial da região, porém, vai além do número de posições ocupadas. O maior problema está no custo invisível da cadeira vazia.
Apenas para ocupar os escritórios da Faria Lima, em edifícios das classes A+, A e B, é necessário desembolsar, em média, R$ 308,51 por m² ao mês. Considerando valor de mercado, IPTU e condomínio, indicador conhecido como custo de ocupação.
Na prática, cada posição de trabalho de 7 m² custa aproximadamente R$ 2.159,57 por mês, ou R$ 25.914,84 por ano. Quando essa conta é aplicada a todo o estoque ocupado da região, o custo chega a R$ 221,8 milhões mensais, mais de R$ 2,6 bilhões por ano.
Os 8,8% de vacância correspondem a aproximadamente 69,4 mil m² de escritórios. Caso toda essa área fosse ocupada, ela representaria um custo de ocupação potencial de R$ 21,4 milhões por mês, ou R$ 256,8 milhões por ano.
Para o proprietário, a cadeira vazia tem dois pesos: a receita de aluguel e as despesas para manter o imóvel. Para a empresa, uma cadeira vazia continua gerando custos se não ocupada.
Cada ponto percentual vale R$ 29 milhões por ano
Em um mercado do tamanho da Faria Lima, pequenas variações na taxa de ocupação produzem efeitos milionários. Cada ponto percentual do estoque representa aproximadamente 7,9 mil m², espaço suficiente para acomodar cerca de 1.126 pessoas.
Em termos financeiros, esse único ponto percentual equivale a um custo de ocupação potencial de R$ 2,43 milhões por mês, ou R$ 29,18 milhões por ano.
Uma redução da vacância de 8,8% para 7,8%, por exemplo, significaria colocar quase 7,9 mil m² novamente em uso. Além da receita imobiliária, essa ocupação poderia ampliar a circulação de pessoas e a demanda por comércio, alimentação, transporte e serviços na região.
O desperdício que não aparece nas estatísticas
Um escritório pode aparecer como ocupado nos relatórios do mercado e, ao mesmo tempo, permanecer parcialmente vazio durante boa parte da semana. Isso acontece quando a empresa mantém mais posições do que sua operação realmente utiliza.
Esse espaço não é contabilizado como vacância imobiliária, porque existe um contrato de locação ativo. Financeiramente, porém, funciona como uma vacância interna: a companhia continua pagando aluguel, condomínio e IPTU por uma área que não está sendo aproveitada.
Na Faria Lima, esse desperdício é particularmente caro. Dez posições vazias custam aproximadamente R$ 259 mil por ano. Cem posições subutilizadas elevam essa conta para quase R$ 2,6 milhões anuais.
O espaço vazio, portanto, não é neutro. Mesmo quando ninguém se senta à mesa, o aluguel continua correndo, o condomínio continua sendo cobrado e o IPTU continua incidindo.
O trabalho híbrido muda a conta
O avanço do trabalho híbrido tornou essa discussão ainda mais relevante. Antes, a relação entre número de funcionários e posições de trabalho era relativamente direta. Agora, parte das equipes frequenta o escritório apenas em determinados dias, enquanto as empresas continuam pagando pela área completa durante toda a semana.
Se todas as posições forem utilizadas diariamente, o custo estimado é de R$ 2.159,57 por pessoa ao mês. Mas, se apenas metade delas estiver ocupada em um dia típico, o custo por posição efetivamente utilizada pode dobrar, chegando a aproximadamente R$ 4.319,14.
Para uma empresa com mil posições de trabalho, o custo imobiliário estimado é de R$ 2,16 milhões por mês. Se apenas 500 forem utilizadas regularmente, a companhia continuará pagando pelo espaço completo, mas o custo efetivo por pessoa presente será duas vezes maior.
Casos reais
Como visto, o custo de um espaço vago pesa no bolso. Na Faria Lima, um dos exemplos é o Bradesco, que ocupa 100% do International Plaza I. Classificado como A+, o empreendimento possui aproximadamente 16,2 mil m² de área privativa. No edifício, o valor de mercado é de R$ 291,93 por m², enquanto o condomínio custa R$ 30,83 por m² e o IPTU, R$ 9,02 por m².
Somados, os três componentes resultam em um custo de ocupação de R$ 331,78 por m² ao mês, valor 7,5% superior à média de R$ 308,51 por m² calculada para os edifícios A+, A e B da Faria Lima.
Em fevereiro desse ano, a instituição financeira anunciou a volta ao presencial. Mantida a premissa de uma pessoa a cada 7 m², cada posição de trabalho no International Plaza custa aproximadamente R$ 2.322,46 por mês, ou R$ 27.869,52 por ano, considerando apenas aluguel, IPTU e condomínio.
Dez posições vazias no International Plaza representam quase R$ 279 mil por ano. Cem posições sem utilização custam aproximadamente R$ 2,79 milhões anuais.
Cada metro quadrado precisa justificar seu custo
O endereço pode ser estratégico, o edifício pode ser de alto padrão e o escritório pode fortalecer a imagem da empresa. Mas nenhum desses fatores elimina o custo do espaço subutilizado.
Afinal, em um mercado no qual cada posição pode custar mais de R$ 25 mil por ano, não aproveitar todo o potencial do escritório significa, literalmente, desperdiçar dinheiro.
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