Projeto logístico de 591 mil m² encolhe 70% no Espírito Santo

O alarde no mercado causado pelos quase 600 mil m² de área anunciado pela Private Log, no Espírito Santo, se transformaram em silenciosos 180 mil m². Após a quebra de contrato do terreno, as atualizações do projeto não tiveram o mesmo entusiasmo inicial e, com as várias dificuldades na aplicabilidade, o que de fato será entregue ainda é um mistério. 

O projeto inicial contava com uma megaestrutura de 591.032 m² de ABL, divididos em duas fases, uma com dois galpões maiores, que totalizavam 336.636 m². A Rodovia Contorno Mestre Álvaro, separaria o empreendimento em dois, e na segunda margem, além de outras duas naves com 254.369 m², seriam instalados facilities, como outlet, posto de gasolina, loja de conveniência, praça de alimentação e hotel. 

Ambos os projetos estavam previstos para o terceiro e quarto trimestre de 2027, mas o sonho capixaba sofreu grandes alterações. A primeira mudança veio na rescisão de contrato do terreno, que havia sido fechado em 2024, e foi encerrado em janeiro de 2026. A Private Log decidiu continuar o projeto em uma área própria, mas as mudanças estruturais foram bruscas. 

Além da queda da ABL, o ativo perde toda a estrutura extra aos arredores dos galpões. A primeira fase, terá cerca de 100 mil m², para serem entregues até o quarto trimestre de 2027, com a próxima fase já projetada com 80 mil m², sem data definida. Apesar de ainda se localizar no município Serra, as margens da mesma rodovia, o plano é uma construção cautelosa feita sob medida para empresas que se interessarem por BTS (built-to-suit). 

Segundo Mateus Oliveira, CEO da empresa, a Private Log ainda “tem negociação em andamento, até com inquilinos que a gente já vinha conversando antes [...] mas a briga (disputa pelo terreno inicialmente divulgado no projeto) deu uma enfraquecida”.  

O executivo destacou que a principal dificuldade do projeto foi outro: “O que enfraquece mais ainda para a gente é que, juros não abaixam. E aí a gente também fica com ‘o pé no freio’ para poder fazer investimento. A gente não tem horizonte para poder viabilizar este ano o investimento”. 

A Selic caiu 0,25 em junho de 2026 na última reunião do Copom, indo para 14,25%, a primeira queda desde setembro de 2024 quando foi iniciado um ciclo de aumentos consecutivos. A taxa tem dois dígitos desde fevereiro de 2022, impulsionada principalmente pelo controle inflacionário da pandemia da Covid-19. 

O cenário desafiador não é novidade para investidores, que tendem a ter um perfil conservador ao iniciar novos empreendimentos em momentos de alta de juros, porém, quando uma empresa se propõe a aumentar em 76% a área de um estado, e entrega menos de 24%, o planejamento inicial se mostra quase utópico.  

A Private Log analisou a possibilidade de criar um FII para financiar e absorver o empreendimento, mas Oliveira destacou que não encontraram abertura para fundos de investimentos para projetos especulativos, levando a empresa a ofertar BTS. 

Mateus ressaltou que ainda tem esperanças de que com os juros menores, existe a possibilidade de seguir em modelos de BTS, mas vê riscos no projeto atual. “A gente imagina, com um certo otimismo, que no ano que vem vamos ter um país com juros menores. Mas, se isso não acontecer, o nosso projeto, eu acredito que não vai ser viabilizado. A gente não vai conseguir tirar ele do papel se o juro não cair”. 

Oliveira ainda ressaltou que entende que o estado está pronto para projetos grandes, mas que de fato não era a melhor hora para mirar tão longe. “A gente avalia que foi um certo otimismo. Muito atrelado também ao que a gente olhava de demanda para o Espírito Santo, porque você olha para número, para dado. Espírito Santo tem vacância quase que zero, tem muito inquilino atrás, querendo estar aqui. Mas eu acho que foi o projeto certo, no lugar certo, mas na hora errada”.