A dinâmica do mercado financeiro não é simples, muito mesmo previsível, há projeções e especulações, mas não são 100% certas. Alguns fundos performam bem e outros não, como é o caso do RECT11, um fundo de investimento imobiliário da REC.

Dados do Clube FII mostram que, nos últimos 12 meses, o RECT11 sofreu uma variação negativa de 27,09%*. Em uma conversa com representantes do fundo, eles atribuíram esses números a dois fatores externos: 1) as altas taxas de juros; e 2) a forma que o mercado imobiliário brasileiro é precificado.

De acordo com o Banco Central, a Selic, taxa básica de juros, dos último 12 meses caiu 3 pontos percentuais, indo de 13,75% para 10,75%. Segundo a gestora, os valores não tiveram uma redução ideal e isso não afetou apenas o RECT11, mas também outros fundos de laje.

“Com a taxa de juros do país alta, todo mundo compara os FIIs com o CDI, que possui riscos próximos ao zero, o que impacta todas as alternativas de investimento que possuem algum tipo de risco, como imobiliário. Os juros estão caindo, porém mais lento do que era esperado. Acho que esse é um fator que atrapalha, principalmente os fundos de laje”, comenta fonte que pediu por anonimato.

O segundo ponto que explicaria a movimentação do FII é a precificação. Segundo os gestores, o mercado precifica os fundos com base nos dividendos e, apesar de ser importante, eles acreditam que essa não deveria ser a métrica principal de avaliação de um ativo.

“Os fundos imobiliários, em geral, são muito precificados de acordo com o dividendo que está sendo pago. Entre aspas, hoje pouco importa o que é que está dentro do fundo. O ideal seria entender qual é o valor real do ativo, qual é custo de reposição e outras métricas de valor, além do dividendo”, defende.

É dado como exemplo um FII fictício que está pagando de 10% ao ano, ele está bem precificado, “deve-se olhar também para o metro quadrado, para o valor do tijolo. Só assim é possível entender os valores vistos nos fundos, como melhorias possíveis a serem feitas em ativos”, explica.

“É igual uma ação, ela não é precificada só por causa do dividendo, tem vários outros fatores, os FIIs deveriam ser a mesma coisa. O dividendo deveria ser um dos componentes da análise e não o único”, completa.