Além disso, o especialista destaca que o investimento imobiliário é, por natureza, uma estratégia de longo prazo.

“Os fundos imobiliários são uma forma indireta de investir no setor. Em vez de adquirir um imóvel diretamente, o investidor compra cotas de um portfólio imobiliário”, afirma.

Para Lima, o movimento atual se deve mais a um efeito manada do que a uma mudança estrutural no mercado. Ele recomenda que investidores não se deixem levar pela tendência caso não precisem do dinheiro no curto prazo.

Além de afetar o comportamento dos investidores, a alta da Selic também pode ter consequências na economia real, como explica Ricardo Figueiredo, gerente de fundos imobiliários da Finclass e sócio do Grupo Primo.

"Quando as taxas de juros sobem, a expectativa é de um desaquecimento da economia. Com a atividade econômica em ritmo mais lento, o consumo tende a cair, o que impacta diretamente a demanda por espaço. Varejistas, por exemplo, reduzem a necessidade por áreas logísticas, enquanto empresas repensam a ocupação de escritórios, já que, em um cenário de crescimento limitado, a expansão deixa de fazer sentido”, analisa.

Além disso, Figueiredo aponta que muitos locatários de galpões e edifícios comerciais operam alavancados, ou seja, dependem de crédito para financiar suas operações. Com juros mais altos, os custos financeiros sobem, forçando essas empresas a adotarem uma gestão de capital mais conservadora e a adiar projetos de expansão.

O especialista também destaca o impacto sobre os shopping centers, já que a alta dos juros dificulta o acesso ao crédito, levando consumidores a reduzirem gastos.

"O varejo de rua sente esse impacto de forma mais imediata, mas os shopping centers também não estão imunes. Se avançarmos para um patamar extremamente restritivo de juros – e é exatamente para onde estamos caminhando –, o setor pode sofrer ainda mais”, alerta.

Caso o cenário previsto pelo Boletim Focus se confirme, a economia brasileira entrará em um período de juros extremamente restritivos.

"Se a projeção se concretizar – algo que não acontece com frequência –, chegaríamos ao fim do ano com uma inflação de 5% e uma Selic entre 15% e 16%. Isso resultaria em um juro real de aproximadamente 10% ao ano, um nível insustentável para a economia no longo prazo. O efeito prático seria um desaquecimento ainda mais intenso da atividade econômica antes que os juros comecem a cair", explica Figueiredo.

Apesar das turbulências, Ricardo Figueiredo concorda com Mauro Lima ao afirmar que os FIIs não sofrem impacto imediato da alta dos juros.

"Os contratos de locação têm prazos determinados e são corrigidos pela inflação, o que significa que não há um efeito direto e imediato da Selic sobre os fundos. No entanto, os impactos ocorrem de forma indireta, por meio de diversos mecanismos de contaminação”, diz.

Já os fundos de papel, que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), são afetados de maneira diferente, pois seus retornos estão atrelados a índices como IPCA e CDI.

"Os fundos de papel atuam como repassadores de indexadores. Em uma carteira atrelada ao IPCA, uma alta da Selic de 10% para 15% não altera diretamente os rendimentos, pois a correção dos CRIs continua seguindo a inflação. Já nas carteiras indexadas ao CDI, os rendimentos tendem a subir acompanhando a elevação dos juros. O ponto-chave, no entanto, é a inadimplência: desde que os devedores continuem honrando seus pagamentos, esses fundos devem capturar dividendos maiores, beneficiando os cotistas”, conclui Figueiredo.

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