Thiago Leomil da inVista explica a criação de Fundos e comenta sobre o mercado dos FIIs

Leomil explica que antes de chegar na tese é necessário realizar diversas etapas, que, basicamente, se baseiam em estudos. O executivo afirma que é necessário avaliar público, rentabilidade, atratividade, modelos de governança, parceiros e desenvolveres e outros aspectos. 

“Como é que a gente faz para montar um fundo? Primeiro, a gente idealiza uma tese e ela passa por vários fundamentos, desde modelo de governança, atratividade e rentabilidade. É indispensável analisar se há público interessado e alinhar interesses com o desenvolvedor. São vários aspectos que vão contribuindo até criarmos a viabilidade”, conta. 

O executivo ressalta que todos os fundamentos não são pensados apenas para quem vai investir, mas, principalmente, para quem vai distribuir.  

“E como formatamos uma viabilidade financeira? Sempre considerando cenários de estresse, ´as chuvas e trovoadas´. Nossos fundos devem estar preparados para situações em que a macroeconomia afeta o mercado”, explica. 

Leomil utiliza o termo “chuvas e trovoadas” para se referir a momentos em que o mercado de FIIs está em uma situação não favorável. Desde 2021 o mercado de Fundos vem recebendo uma redução no número de ofertas. Em 2022 foram R$ 20 bilhões e 67 registros, já em 2023 foram apenas R$ 12 bilhões e 35 registros. Até o último relatório da B3 foram feitos 6 registros e apenas R$ 2 bilhões de volume de ofertas. 

Apesar disso, o sócio fundador da inVista acredita em seu produto, a tese de Leomil se baseia em uma estratégia mais protetiva. Dados do Market Analytics mostram que os empreendimentos do BBP em Atibaia possuem uma taxa de ocupação de 92,7%. 

De fato, o mercado de FIIs vem apresentando problemas, porém são mais concentrados no segmento de escritórios. O mercado de condomínios logísticos segue em expansão, com a entrega de novos empreendimentos e uma redução da taxa de vacância.  

“Acho que os FIIs são uma indústria bem protegida de forma geral, todos são lastreados em ativos reais. Então, você tem a proteção do seu capital através dos ativos. E o risco que a gente corre é o risco de vacância, inadimplência e de valor de aluguel; todos que estão mitigados por inquilinos de 'primeira' com um bom core bussines. Por isso que a gente foi para uma tese de investimento mais protetiva em nosso fundo. Quando você fala de industrial, o nível de vacância é muito menor, porque uma indústria possui um alto valor agregado. Sendo assim, na DRE da indústria o valor de aluguel é muito pequeno, muitas vezes menor do que 1%. Já no setor logístico é um pouco diferente, o aluguel pesa bastante”, explica.