Tivio compra 9 shoppings por R$ 573 mi; Vinci investe R$ 200 mi no Midway Mall

Ainda em processo de consolidação, o novo fundo abriu uma oferta para captar R$ 464 milhões, podendo chegar a R$ 580 milhões. A estratégia, de acordo com o prospecto, é de que ele seja um veículo para investimento no “FII Master”, que será o Tivio Malls Opportunities II IPCA FII. 

Sendo assim, o FII entra no mercado já com o prazo de validade, serão cinco anos até que o TVMO11 seja extinto, e tem o prazo de até 180 dias para investir ao menos 95% de seu patrimônio em cotas da subclasse A do FII Master, que tem prioridade no recebimento dos rendimentos e amortizações.

Agora com dinheiro em caixa, o Vinci Shopping Centers aumenta sua participação em outros ativos. O FII comprou 11,48% do Midway Mall, em Natal (RN), por R$ 200 milhões, fazendo com que sua fração salte de 0,95% para 12,43%. 

Com 65 mil m², o ativo tem 98,6% de ocupação, de acordo com o último relatório gerencial, e R$ 26,4 milhões vendas acumuladas nos últimos 12 meses, por m². Dados da SiiLA mostram que o cap rate foi de 7,44%.

A reportagem do REsource entrou em contato com a Tivio Capital e a Vinci Compass e ambas as empresas preferiram não se manifestar sobre qualquer uma das informações apuradas. 

As operações foram em shoppings populares (B e C) e com predominância no Sudeste (cerca de 55% do total vendido pela Vinci). De acordo com os dados GROCS da SiiLA, os empreendimentos classe C têm a maior vacância do mercado em todas as regiões, ainda assim, os ativos negociados se destacam por sua eficiência operacional. Ambos estão acima da média de ocupação regional no primeiro trimestre de 2026:  Via Sul Shopping apresenta 6,27% de vacância, ante a média de 11,82% desses ativos no Nordeste, enquanto o Shopping Granja Vianna tem 6,3% contra os 11,22% no Sudeste.

O Nordeste também dispara em comparação ao aluguel e vendas por m². A diferença de aluguel classe C em relação ao Sudeste é de aproximadamente 32%, enquanto dos classe B, a média fica ainda maior, sendo o Nordeste 89% mais caro. Apesar do maior custo, o Nordeste também é consideravelmente mais rentável, ficando 47,9% acima do Sudeste para classe C e 16,8% maior em ativos B. 

Outro fator relevante é a queda do índice GROCS (Gross Rent Occupancy Costs) em uma constante desde 2021. Após o pico durante a pandemia, quando chegou a 23,71% (B) e 25,27% (C) o índice está na sua menor média histórica, superando inclusive os parâmetros pré-pandêmicos. 

Um dos fatores que aqueceram o varejo e mudaram os hábitos de consumo pós-pandemia foi o investimento em exposições e eventos nos ativos, para atrair e reter o público mais jovem, focando em experiências coletivas. Os shoppings classe B são os mais numerosos no país.

Fique por dentro das notícias do mercado imobiliário em nosso grupo do WhatsApp. Acesse: https://bit.ly/REsourceWpp