TRXF11 acelera aquisições, mas queda da cota gera dúvidas

Com R$ 4,2 bilhões em novos ativos e projetos em dois meses, fundo fez a 13ª emissão a R$ 94,39, menor valor desde 2022

José Alves Neto (sócio fundador e vice-presidente), Luiz Amaral (sócio fundador e CEO) e Gabriel Barbosa (sócio e diretor de gestão) na TRX Day

Por: SiiLA News

25/08/2026

O TRXF11 caminha para se tornar um dos maiores do mercado, em uma crescente com anúncios de compras de ativos e projetos que chegam a R$ 4,2 bilhões, somente nos últimos dois meses. Mas a última emissão de cotas veio junto a uma dúvida de investidores que não viam essas novas propriedades crescendo o valor das cotas. Especialistas do mercado explicam que pode haver um ruído na comunicação do fundo.

A 13ª emissão é exclusiva para investidores profissionais, e foi precificada em agosto de 2026 usando como base o valor patrimonial de que ainda carregava os laudos de avaliação dos imóveis feitos em dezembro de 2025. Para a oferta inicial de R$ 5 bilhões, com a possibilidade de ser ampliada para o dobro, o valor unitário das cotas era de R$ 94,39.

O desconforto no mercado veio da constante queda do valor unitário das cotas, desde emissões de 2022. Especialistas do mercado sustentam a tese de que a TRX cometeu dois equívocos: (1) não fazer uma reavaliação patrimonial antes da nova emissão, uma vez que as condições atuais do fundo divergem das que ele tinha na última avaliação; e (2) a falta de comunicação clara para o cotista sobre estratégias e projeções a longo prazo.

Professor Marcos Baroni, head de FII da Suno Research, destacou os impactos desse caso. “O grande ruído do mercado é que você está fazendo uma oferta grande com valor patrimonial que está defasado. Eles poderiam ter feito uma reavaliação patrimonial e uma explicação muito detalhada para o mercado sobre essa questão que, na minha visão, é extremamente sensível”.

O valor da oferta é cerca de 13% menor do que o anunciado em 2022, quando fundo fez sua sétima emissão. A perspectiva de queda constante, em meio ao aumento de aquisições gera dúvida, o que pode ser contornado, segundo Baroni.

Preço da subscrição do TRXF11 em menor nível desde 2022

Professor Baroni explicou a origem do ruído pela perspectiva do cotista, que não consegue ver exatamente como as grandes movimentações dos fundos impactam os rendimentos. “O segundo grande ruído, justamente as obrigações que o fundo está tomando de curto prazo, obras, de médio prazo, leia-se seller's finance, que são as obrigações a pagar por aqui [...] não estão tão claras”.

O que diz a TRX

Durante o TRX Day, evento da última semana para apresentar estratégias e movimentações do fundo, Luiz Amaral, sócio fundador e CEO da TRX, pontuou que um dos motivos atrelados ao valor da cota é a estrutura financeira, hoje indexados a dívida de alavancagem do fundo, correspondente a empréstimos de curto prazo ao CDI. Uma das estratégias estudada pela gestão é a de adesão de empréstimos mais longos atrelados ao IPCA.

Amaral também admite que “tem a humildade de reconhecer que a gente não conseguiu olhar sobre todos os prismas. De fato, potencialmente teria sido mais adequado fazer essa reavaliação [...] vamos levar de aprendizado pra futuros movimentos essa reavaliação extraordinária”.

O executivo destacou que após o fim da oferta, o foco será em comunicação e marketing para atingir o pequeno investidor. Uma nova avaliação patrimonial extraordinária não é uma opção para o momento. “Acho que a melhor ferramenta para mitigar ruído, é o que a gente está tentando fazer com um evento como esse. O grande investidor não precisa ler o Instagram, não precisa ler um portal de notícias para se informar, ele me liga e ele sabe o que está acontecendo, esse evento é para o pequeno investidor”.

A gestão também destacou durante o evento que as estratégias do fundo focam na estruturação de uma carteira com “ativos táticos”, mais rentáveis e com maior maturação na compra e venda, e os chamados “ativos troféu”, que seriam aqueles difíceis de se replicar, o que os tornaria, segundo os executivos, únicos para o mercado.

Histórico do Fundo

Fundo teve a primeira emissão em 2020, com 1,8 milhão de cotas a R$ 101,50, um total aproximado de R$ 189,7 milhões. Ainda que fosse híbrido, com a possibilidade de investir em diversos segmentos imobiliários, suas estratégias nos primeiros anos foram focadas em varejo e supermercados.

Enquanto em julho de 2024 concentrava 94,1% de sua ABL no varejo, em 2025 já tinha um portfólio diverso, com hospitais sendo 2,24% da ABL, shoppings 4,35%, galpões logísticos 17,43% e varejo 64,14%. Prédios educacionais e lajes corporativas também somavam espaço as suas propriedades. O relatório gerencial de julho de 2026 detalha 47,56% da ABL do fundo para varejo e 34,08% para logística.

Com queda acumulada da cotação de 31,9% desde janeiro, o fundo fechou a última segunda-feira (24) a R$ 70,65.

Latam

Brasil

Nacional

Galpões

Market Analytics

Spotlight

SOBRE SiiLA

Fundada em 2015, a SiiLA é a principal fonte de informações e inteligência para o mercado imobiliário comercial, oferecendo insights, notícias e eventos para a América Latina. As soluções da SiiLA proporcionam uma maior precisão, eficiência e vantagens estratégicas para todos os profissionais e empresas do setor.