Vacância competitiva de escritórios em São Paulo é quase metade da taxa reportada
- Embora a vacância oficial de lajes A+, A e B seja de 14,30%, análise da SiiLA mostra que 454,8 mil m² estão vagos há mais de três anos; CEO explica como a vacância estrutural distorce a leitura sobre a oferta disponível na cidade
A vacância de São Paulo, para lajes corporativas padrão A+, A e B, é de 14,30%, correspondente a 881,4 mil m² vagos em um estoque analisado de aproximadamente 6,40 milhões m². Mas dentro desse número há um dado pouco explorado: quanto da área vaga de fato está na mira de locatários.
Uma análise feita pela equipe de inteligência da SiiLA, por meio da plataforma Market Analytics, mostra que pelo menos metade dessa área vaga está hoje fora dos holofotes das mesas de negociações. É a chamada “vacância estrutural”, espaços que permanecem continuamente desocupadas por mais de três anos. Qualquer ocupação intermediária ou interrupção na série quebra essa continuidade.
Do total vago, 454,8 mil m² correspondem a esse cenário, equivalentes a 51,6% do espaço desocupado da cidade. O recorte permite entender quais unidades estão fora do radar dos locatários e quais de fato são disputadas e entram na rotatividade de inquilinos de lajes corporativas. Ao retirar essa área inerte no mercado, restam 426,6 mil m² disponíveis.
Com isso, a vacância competitiva cai para 7,18%. A métrica analítica não substitui a vacância real da cidade, mas mostra um recorte onde apenas uma fração do estoque competitivo está de fato sendo avaliado como opção na hora de locar.
Em uma perspectiva avaliando por classe de ativos, empreendimentos classe A têm hoje uma área vaga de aproximadamente 207,6 mil m², desse total, mais de 70% se categorizam como vacância estrutural (cerca de 148 mil m²). Depois do ajuste, a vacância da categoria cai de 18,2% para aproximadamente 6%.
A média ponderada de tempo em que a amostra analisada ficou invisível para o mercado é de 7,1 anos. Do total registrado, 56,2% começaram a ficar vagos antes de 2020, e apenas 2,5% dessa área ficou vaga a partir do primeiro trimestre de 2023, expondo que o problema de atrair e reter locatários não é recente.
O estudo não determina por que cada espaço permaneceu desocupado, mas existem hipóteses que podem ser levantadas para interpretar a falta de permanência, entre elas, problemas de liquidez ou adequação do imóvel ao mercado, relacionados a fatores como localização, configuração da planta, especificações técnicas, necessidade de investimento, preço ou posicionamento comercial. A análise não avalia individualmente cada uma das hipóteses para qualquer afirmação conclusiva.
O que o dado mostra?
Enquanto na Chácara Santo Antônio e na Chucri Zaidan o estoque estruturalmente vago representa, respectivamente, 65,2% e 65,7% de toda a área vaga, Marginal Pinheiros e Santo Amaro concentram 77,5% e 87,7%, respectivamente.
O impacto do ajuste, porém, é diferente em cada mercado. A vacância competitiva cai para 4,6% na Chucri Zaidan e 7,8% na Chácara Santo Antônio, indicando disponibilidade efetiva limitada. Na Marginal Pinheiros e em Santo Amaro, as taxas ajustadas ficam em 11,4% e 12,8%, respectivamente.
Para o CEO e fundador da SiiLA, Giancarlo Nicastro, diversos fatores influenciam a decisão, mas o volume de ativos não absorvidos pelo mercado pode apontar uma tendencia com raiz mais profunda.
“O número pode refletir ativos que não estão bem-posicionados por não atenderem aos parâmetros mais populares, ao mesmo tempo que chama a atenção para estruturas essenciais para reter o público, como localização, serviços e fácil locomoção. Isso abre uma discussão importantíssima: qual é o m² que está de fato sendo disputado e qual nem está sendo levado em consideração? O mercado de São Paulo está ainda mais apertado do que a vacância bruta revela” destaca Giancarlo.
Em uma direção oposta, na região de Pinheiros apenas 4,8% da área vaga é considerada vacância estrutural, enquanto o restante segue em disputa nos ciclos de locação. Depois do ajuste, Pinheiros ainda apresenta 13,8% de vacância competitiva, uma das maiores taxas do levantamento, e é classificado pelo estudo como um mercado relativamente folgado. Dessa forma, a região tem uma quantidade relevante de oferta ativa.
Especialistas ressaltam que o cenário pode redesenhar a competitividade por espaços e centralizar poder de negociação na mão de quem tem o ativo com a qualidade que o mercado quer.
“A baixa vacância competitiva limita as possibilidades de expansão das empresas e intensifica a disputa pelos melhores espaços. Quando a oferta adequada não acompanha a demanda, o resultado tende a ser uma pressão real sobre os valores de locação e um maior poder de negociação para os proprietários. É esse aperto que a taxa agregada de vacância não revela”, conclui Giancarlo.
