Vacância competitiva de escritórios em São Paulo é quase metade da taxa reportada

A vacância de São Paulo, para lajes corporativas padrão A+, A e B, é de 13,77%, correspondente a 881,4 mil m² vagos em um estoque analisado de aproximadamente 6,40 milhões m². Mas dentro desse número há um dado pouco explorado: quanto da área vaga de fato está na mira de locatários. 

Uma análise feita pela equipe de inteligência da SiiLA, por meio da plataforma Market Analytics, mostra que pelo menos metade dessa área vaga está hoje fora dos holofotes das mesas de negociações. É a chamada “vacância estrutural”, espaços que permanecem continuamente desocupadas por mais de três anos. Qualquer ocupação intermediária ou interrupção na série quebra essa continuidade.

Do total vago, 454,8 mil m² correspondem a esse cenário, equivalentes a 51,6% do espaço desocupado da cidade. O recorte permite entender quais unidades estão fora do radar dos locatários e quais de fato são disputadas e entram na rotatividade de inquilinos de lajes corporativas. Ao retirar essa área inerte no mercado, restam 426,6 mil m² disponíveis.

Com isso, a vacância competitiva cai para 7,18%. A métrica analítica não substitui a vacância real da cidade, mas mostra um recorte onde apenas uma fração do estoque competitivo está de fato sendo avaliado como opção na hora de locar.

Em uma perspectiva avaliando por classe de ativos, empreendimentos classe A têm hoje uma área vaga de aproximadamente 207,6 mil m², desse total, mais de 70% se categorizam como vacância estrutural (cerca de 148 mil m²). Depois do ajuste, a vacância da categoria cai de 18,2% para aproximadamente 6%.

A média ponderada de tempo em que a amostra analisada ficou invisível para o mercado é de 7,1 anos. Do total registrado, 56,2% começaram a ficar vagos antes de 2020, e apenas 2,5% dessa área ficou vaga a partir do primeiro trimestre de 2023, expondo que o problema de atrair e reter locatários não é recente.

O estudo não determina por que cada espaço permaneceu desocupado, mas existem hipóteses que podem ser levantadas para interpretar a falta de permanência, entre elas, problemas de liquidez ou adequação do imóvel ao mercado, relacionados a fatores como localização, configuração da planta, especificações técnicas, necessidade de investimento, preço ou posicionamento comercial. A análise não avalia individualmente cada uma das hipóteses para qualquer afirmação conclusiva.