Vacância e baixa locação pressionam resultados do VINO11

A queda de quase 50% nas cotas do VINO11 expõe o impacto da vacância elevada, da pressão sobre a receita e da saída de investidores, em um cenário de desempenho abaixo do mercado

Alessandro Monteiro Morgado Horta, CEO e Head de Real Assets da Vinci Compass

Por: SiiLA News

20/04/2026

A forte desvalorização das cotas do Vinci Offices (VINO11) ao longo dos últimos meses tem relação direta com desafios operacionais do portfólio, especialmente ligados à gestão de ativos e ao nível de vacância em parte dos imóveis.

Os problemas mais evidentes do FII é o valor das cotas, os quais estão quase 50% abaixo do valor patrimonial. Outra questão é a alavancagem do fundo, R$ 420 milhões, cerca 31% do valor dos ativos imobiliários. Porém um dos maiores problemas não é só os valores monetários, é o desempenho dos ativos.

Em um contexto de vacância elevada, esse efeito se torna ainda mais sensível, já que parte do portfólio não gera receita, mas a despesa financeira permanece, comprimindo a geração de caixa e aumentando a percepção de risco por parte do mercado.

Embora o fundo mantenha contratos de longo prazo — com cerca de 68% da receita de aluguel atrelada a vencimentos posteriores a 2030 —, a performance recente tem sido pressionada por ativos com alta vacância e dificuldade locar para novos inquilinos.

Empreendimentos como o Oscar Freire 585, com 93% de vacância, o Brooklyn Business Square (56%) e o Haddock Lobo 347, com cerca de 68% da área ocupada, ilustram esse cenário e ajudam a explicar a percepção de risco por parte do mercado.

Vacância

A desocupação da Vitacon no ativo da Haddock Lobo 347 ilustra esse desequilíbrio. Embora o fundo tenha recebido valores compensatórios pela rescisão do contrato, com impacto positivo pontual no resultado, a saída da locatária ampliou a vacância em um dos imóveis mais pressionados do portfólio

Como parte do processo de rescisão, o fundo recebeu pagamentos, cerca de R$ 162 mil em março, referentes à multa e acordos da saída. Esses valores entram como receita não recorrente, ou seja, ajudam o resultado no curto prazo, mas não se repetem.

A vacância nesses ativos impacta diretamente a geração de receita recorrente, ao mesmo tempo em que eleva custos operacionais e alonga o prazo de estabilização do portfólio.

Gestão

Do ponto de vista da gestão, o fundo tem buscado mitigar esses efeitos por meio de renegociações e novas locações. Em março, por exemplo, foram concluídas negociações para ocupação de conjuntos no Brooklyn Business Square, o que deve contribuir para a receita após o período de carência. Ainda assim, os efeitos dessas iniciativas tendem a aparecer de forma gradual, enquanto a vacância atual segue pressionando os resultados.

Segundo o próprio relatório do FII, as expectativas não são tão altas, visto que os dividendos previstos para os próximos meses continuam na casa dos R$ 0,04 e 0,03/cota.

Em março, o fundo registrou rentabilidade negativa de 7,8%, desempenho inferior ao IFIX, que recuou 1,1% no período, e distante do CDI, que avançou 1,0%. No acumulado, a diferença se amplia, com o fundo apresentando retorno significativamente inferior tanto ao índice de FIIs quanto à renda fixa.

Após atingir cerca de 150 mil cotistas ao longo de 2025, o fundo encerrou março com 131,5 mil investidores, indicando uma redução gradual da base. Ao mesmo tempo, o volume médio diário negociado caiu de cerca de R$ 1,2 milhão em fevereiro para R$ 0,7 milhão em março, uma retração relevante em um curto intervalo de tempo.

Até o fechamento da reportagem a Vinci Compass não comentou sobre o assunto.

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