Por que as taxas de desconto no mercado imobiliário permanecem estáveis apesar da SELIC a 14,25%

Modelos como o CAPM (Capital Asset Pricing Model) são comuns em finanças corporativas, mas não se aplicam diretamente ao real estate. Os empreendimentos são sustentados por ocupação física, contratos de locação e geração de renda — fatores que são menos sensíveis à volatilidade do mercado.

“A avaliação imobiliária depende da estabilidade da renda, não apenas da sensibilidade à taxa de juros,” observa Ribeiro. “Nossos clientes se preocupam mais com a qualidade dos inquilinos e a estrutura dos contratos do que com o número da SELIC.”

Uma das principais razões para a estabilidade das taxas de desconto é que o mercado enxerga o atual nível da SELIC como transitório. Muitos investidores institucionais interpretam o movimento do Banco Central como uma resposta tática à inflação — e não como uma mudança estrutural no custo de capital.

“A maioria dos players imobiliários acredita que, uma vez que a inflação esteja controlada, as taxas cairão. Reprecificar ativos com base em um pico considerado cíclico seria precipitado,” diz Ribeiro.

Cada segmento do mercado demonstrou resiliência à sua maneira:

- Varejo: Shoppings viram recuperação no fluxo de pessoas e nas vendas, impulsionada por reposicionamento de lojistas e contratos com componentes variáveis e indexação à inflação. Essas dinâmicas sustentaram os fluxos de caixa mesmo com juros altos.

- Escritórios: Nas regiões prime de São Paulo, contratos de longo prazo com aluguel ajustado pela inflação e baixa vacância contribuíram para a visibilidade da renda e estabilidade nos retornos.

- Logística: Centros de distribuição continuam com forte demanda, puxada pelo e-commerce e reconfiguração das cadeias produtivas. “Alta ocupação, contratos longos e inquilinos de qualidade reduzem a percepção de risco — mesmo com maiores retornos na renda fixa,” explica Ribeiro.

Entre 2021 e 2024, o Brasil vivenciou uma inflação acumulada significativa, que impactou diretamente as receitas de aluguel. Como a maioria dos contratos é indexada, os fluxos de caixa projetados aumentaram, ajudando a preservar os valores nos modelos de DCF.

“A inflação tem um duplo papel: ela justifica a alta da SELIC, mas também eleva os fluxos de caixa. Por isso, mesmo com aumento nas taxas nominais, o setor imobiliário continua atrativo,” afirma Ribeiro.

Investidores analisam frequentemente a taxa de juros real — SELIC ajustada pela inflação — que permaneceu dentro de níveis historicamente aceitáveis. Combinado à natureza de longo prazo do investimento imobiliário, isso levou a uma postura estratégica, não reativa.

“O que vemos é disciplina. O mercado se mantém firme, sem correr atrás da volatilidade de curto prazo, apostando na resiliência de ativos bem localizados e geradores de renda,” conclui Ribeiro.

O mercado imobiliário comercial brasileiro continua ancorado em fundamentos, não apenas em ciclos monetários. Com contratos indexados à inflação, baixa vacância em ativos prime e forte demanda no setor logístico, os investidores mantêm uma visão de longo prazo — e as taxas de desconto seguem estáveis, apesar da alta da SELIC.

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