Regiões com baixa vacância de galpões x novos desenvolvimentos: como os players do mercado imobiliário estão respondendo à demanda

Extrema (MG), Fortaleza (CE), Brasília (DF), Cabo de Santo Agostinho (PE) e outras regiões monitoradas pela equipe de pesquisadores da SiiLA estão com vacância de condomínios logísticos perto de zero. Isso significa que há poucos ou nenhum espaço vago nessas localizações para empresas que precisam instalar e/ou ampliar suas operações, sejam elas players de e-commerce, varejo, transportes e logística, farmacêuticas, de alimentos e bebidas ou outros segmentos da indústria que demandam área em galpões.  

Diante da crescente demanda por área nessas regiões e do baixo estoque disponível, a redação do REsource entrevistou importantes players do mercado imobiliário comercial para trazer aos leitores insights de como essas companhias estão direcionando esforços para atender as solicitações do mercado e continuar na rota de crescimento.

Para Simone Santos, CEO da SDS Properties, não é de hoje que a imobiliária de imóveis logísticos enfrenta esse desafio no mercado. “A dificuldade para encontrar galpões em regiões fora do eixo SP-RJ sempre existiu”, disse. “Mesmo regiões mais maduras como Extrema, no Sul de Minas, com 1 milhão de metros quadrados desenvolvidos nos últimos 10 anos e forte demanda fomentada pelos incentivos fiscais e e-commerce, mantem taxa de vacância sempre abaixo de 5% e valores de locação acima da média nacional.”

Na SDS, nos casos dos mercados de baixa vacância, a imobiliária costuma monitorar os empreendimentos logísticos ainda em fase de desenvolvimento, para que seja possível atender as demandas dos inquilinos por meio de pré-locações ou com ativos Built to Suit (BTS).

“No setor logístico, o ciclo de desenvolvimento é mais curto e a oferta pode crescer de forma significativa rapidamente, pressionando a ocupação e os aluguéis. Estamos sempre atentos a relação de demanda e oferta em todos os mercados, mas sempre analisamos a profundidade de um mercado antes de iniciar um desenvolvimento”, fala Bruno Greve, Diretor de Investimentos da HSI, sobre a estratégia adotada pela gestora. Com extenso portfólio de ativos no Brasil, e cerca de 12 bilhões de reais sob gestão, a HSI é uma das maiores em gestão de investimentos, atuando nas áreas de escritórios, galpões, shoppings, hotéis, residenciais, loteamentos e self-storage.

Por sua vez, a desenvolvedora Fulwood, planeja aumentar a participação não só em Extrema, como em Pouso Alegre e Betim. Para os próximos anos, a expectativa da empresa é ofertar cerca de 400 mil m² em nova área no estado de Minas Gerais. Além das cidades mineiras, o eixo São Paulo-Campinas também está no radar da Fulwood. “Aprovamos um projeto em Vinhedo, pois entendemos que o eixo São Paulo-Campinas é bastante interessante, especialmente no entorno da Anhanguera-Bandeirantes. Em 2024 devemos começar uma obra de mais 100 mil m²”, afirma Gilson Schilis, Diretor da companhia.

O apetite da empresa não para por aí, além das cidades mencionadas acima, Guarulhos (SP), Curitiba (PR), Florianópolis e Joinville (SC) são outras praças que estão nos planos de desenvolvimentos de condomínios logísticos, e que deve fomentar a relevância de outras regiões no cenário logístico brasileiro.

É fato que a alta demanda por galpões no período da pandemia trouxe um grande desenvolvimento para outras regiões do país, que antes da crise sanitária não estavam totalmente no radar de investidores e desenvolvedores. O Sudeste ainda concentra o maior volume de estoque de condomínios logísticos, mas recentemente, o Nordeste do país ultrapassou em área de galpões a região Sul, em um forte indicativo de que o movimento da descentralização da logística no país ganhou tração.