Durante 2025, o mercado brasileiro de condomínios logísticos entregou 2 milhões m² de novos ativos das classes A+, A e B, segundo dados da SiiLA. Parte relevante desse volume veio de projetos build-to-suit (BTS), modelo que vem ganhando força sobretudo a partir da perspectiva de quem ocupa os imóveis, pressionado por ganhos de eficiência, automação e metas ambientais cada vez mais rígidas. 

Na visão da DHL Supply Chain, uma das maiores operadoras logísticas do país, a principal diferença entre um imóvel BTS e um empreendimento especulativo está no grau de alinhamento entre o ativo imobiliário, a estratégia da empresa e as necessidades dos clientes atendidos.  

Segundo Danilo Marcuci, Head de Corporate Real Estate Brasil e Cone Sul da DHL Supply Chain, projetos desenvolvidos sob medida permitem incorporar desde a concepção elementos críticos para a operação, como automação, sistemas inteligentes, previsibilidade de custos de longo prazo e soluções sustentáveis, em linha com a meta global de neutralidade de carbono do grupo.  

“Para a DHL, a diferença está na capacidade de alinhar o imóvel à nossa estratégia e a necessidade do cliente. Um projeto Build-to-Suit (BTS) é desenvolvido sob medida, permitindo incorporar desde a concepção elementos essenciais para maior eficiência, isso significa integrar soluções como automação, sistemas inteligentes, previsibilidade de custos a longo prazo e práticas sustentáveis que contribuem para nossa meta global de neutralidade de carbono, sendo necessário levar em consideração um período longo de construção e contrato de locação”, explica. 

Já os galpões especulativos, embora mais genéricos do ponto de vista construtivo, seguem relevantes para operações que demandam rapidez na ocupação ou maior flexibilidade contratual.  

Ao escolher um imóvel no Brasil, a DHL considera uma combinação de fatores que vão além do espaço físico. Competitividade de custos, localização estratégica capaz de otimizar a malha logística e reduzir tempos de entrega, infraestrutura preparada para automação e crescimento futuro, além de soluções sustentáveis — como eficiência energética, eletromobilidade e preparação para energia renovável — estão entre os principais critérios. Questões de compliance e segurança também pesam, especialmente em operações críticas.  

“Temos avançado em projetos que incorporam práticas sustentáveis e tecnologias inovadoras, reforçando uma logística mais verde e eficiente”, diz o executivo.