Exemplo: Imagine que você queira locar um espaço comercial na Faria Lima, em São Paulo, onde, segundos os dados mais recentes da plataforma Market Analytics, o preço médio pedido por metro quadrado é de R$198/m², e o escritório desejado tenha 1 mil m².

Pensando em um contrato de 5 anos, durante a negociação o proprietário conceda um preço reduzido de R$ 195/m² nos dois primeiros anos, além de 2 meses de carência para facilitar o processo de mudança do novo inquilino.

Neste exemplo, o aluguel bruto do espaço comercial é de R$ 198 por metro quadrado por mês para uma área de 1 mil m² que será locada por 5 anos. Para calcular o aluguel bruto que será pago ao longo do contrato, precisamos multiplicar o preço de aluguel por metro quadrado pela área que alugaremos por 12 meses e pela duração do contrato.

Assim, temos R$ 198 (preço por m²) * 1.000 (área) * 12 (meses no ano) * 5 (anos de contrato válido) = R$ 11.880.000. Isso significa que ao longo de cinco anos, pagaremos um aluguel bruto de R$ 11.880 milhões por um espaço na Faria Lima, equivalente a um aluguel mensal de R$ 198 mil reais, ou anual de 2,376 milhões.

No entanto, para calcular o aluguel efetivo líquido, precisamos subtrair o valor das concessões, descontos ou incentivos acordados com o proprietário do aluguel bruto. Primeiro, a oferta inclui o pagamento de R$ 195 por metro quadrado mensal nos dois primeiros anos. Essa quantia multiplicada por 1 mil m² por dois anos nos dá R$ 4,680 milhões, contra os R$4,752 milhões que seria o total para os dois anos na locação por R$198/m² prevista no contrato. Na subtração, o resultado é R$ 72 mil a menos do que seria pago com a preço cheio de R$ 198.

Além disso, há dois meses de aluguel gratuito. Se o valor cheio do aluguel é de R$ 198 mil, dois meses de carência representam a economia de R$396.000.

Como resultado, temos deduções totais de R$ 468.000 (R$396.000 referente aos dois meses de carência + R$72.000 referentes aos dois anos, 24 meses, com aluguel com desconto).

Para calcular o aluguel efetivo líquido com esses dados, precisamos dividir a diferença entre o aluguel bruto e os incentivos, pela duração total do contrato de locação. A fórmula é a seguinte: Aluguel Efetivo Líquido = (Aluguel Bruto - Deduções) / Duração do Contrato.

Aplicando a fórmula, obtemos (R$11.880.000 – R$ 468.000) / 5 = R$ 2.282.400 milhões. Isso significa que será pago R$2,282 milhões em aluguel líquido anualmente, ou R$ 190.200,00 por mês.

O valor calculado acima demonstra precisão para o primeiro ano do contrato. Porém, nos modelos de acordos de locação no mercado brasileiro, o valor do aluguel bruto sofrerá reajuste a cada aniversário de contrato, seguindo um índice pré estabelecido por ambas as partes. Os mais comuns para o mercado de imóveis brasileiros é o IGP-M, IPCA e o SBI, índice oferecido pela SiiLA que mede o retorno de renda, retorno do capital ou retorno total dos investimentos em imóveis.

Outro aspecto a ser considerado é que a lei brasileira prevê uma renegociação do valor entre proprietários e inquilinos a partir do 3º ano de contrato. Com isso o valor do aluguel bruto poderá ser alterado, se tornando necessário refazer o cálculo do Aluguel Efetivo Líquido.

Negociação e contratos de locação de imóveis comerciais é tema de aula nos dois módulos oferecidos no curso SiiLA ACADEMY, o de Escritórios e o Logístico. Para as turmas de setembro de 2023, o assunto será apresentado por executivos de mercados, que assumem a posição de professores convidados. Por exemplo, os estudantes do curso de Logística terão a oportunidade de aprender com Ricardo Betancourt, CEO da Colliers no Brasil, uma empresa multinacional com atuação em representação de proprietários, inquilinos, avaliação e consultoria.

Agora você já sabe como calcular o aluguel efetivo líquido! Para explorar mais temas relacionados ao mercado imobiliário comercial e aprender mais conceitos, continue acompanhando as notícias no REsource ou entre em contato pelo e-mail comunicacao@siila.com.br.