Com a captação de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) em alta e tendência de queda da taxa de juros básica, a Selic, a redação da REsource procurou Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research, para entender como esse cenário pode favorecer os investidores e o mercado imobiliário, de forma geral.

“O ano de 2023 foi marcado por um volume significativo de captação, e os primeiros meses de 2024 não têm sido diferentes. Esse período abre janelas de oportunidade em que o valor de mercado dos FIIs encontra ou até mesmo supera seu valor patrimonial”, explica Carolina.

Ainda de acordo com a especialista, é neste momento que os gestores de fundos enxergam oportunidade de emitir cotas para que determinado fundo possa crescer além da valorização do portfólio. “Caso o FII não faça nenhuma emissão, o patrimônio só cresce se houver a valorização dos imóveis do portfólio, uma vez que o fundo precisa distribuir 95% do lucro para seus cotistas”, acrescenta.

Carolina conta que, por meio dessas emissões, os fundos conseguem fazer a aquisição de novos imóveis, e em algumas vezes, com cap rates ainda mais atrativos do que estão no portfólio atual, permitindo que ele possa entregar resultados ainda melhores aos cotistas, olhando em uma perspectiva de médio e longo prazo.

Segundo a especialista, a perspectiva no curto prazo, é de que os fundos que estão em expansão moderem seu crescimento para garantir a ancoragem do preço de mercado ao preço de emissão das cotas. “O grande volume de emissão pode resultar em preços atrativos aos investidores, incentivando a própria entrada no fundo ou amentar sua participação. O mais importante é observar o que esses fundos vão fazer com esse dinheiro, como eles estão crescendo, se o que estão adquirindo hoje vai gerar valor ao cotista futuramente.”

E o investidor iniciante? Por onde começar e o que ele deve olhar?

“Para o investidor pessoa física, basicamente, ele precisa estar atento a dois critérios: a localização dos imóveis e a gestão do fundo imobiliário. Todos os outros fatores acabam sendo consequência. Um fundo que tem um portfólio bem localizado tem imóveis com alta demanda, mais resilientes às crises, que conseguem repassar a inflação ou valores superiores à inflação, costumam dar retorno real aos cotistas de maneira consistente. E a gestão é tão importante quanto, pois é ela quem vai estar no dia a dia e tomar as decisões, realizar as operações de compra e venda, e fazer novas emissões”, explica. De acordo com a especialista, a junção desses dois critérios diante da análise dos fundos pode trazer bons retornos. A analista da EQI recomenda ainda que o investidor que está tendo seu primeiro contato com FIIs, observe os fundos olhando para a liquidez.

E a queda da Selic?

Carolina conta que os FIIs se beneficiam da queda da Selic, principalmente pela perspectiva de queda futura e estímulo da entrada de investidores institucionais e pessoa física. “A possível redução da Selic para cerca de 9% a 9,25% no final de 2024 impacta positivamente a precificação dos FIIs, tornando seu valor considerado justo mais elevado. A especialista da EQI explica que essa redução estimula a entrada de investidores institucionais e de perfil mais arrojado, bem como incentiva investidores pessoa física a migrarem parte de seus investimentos de renda fixa para ativos de risco.” Desta forma, os FIIs ficam ainda mais atrativos e funcionam como uma porta de entrada para os investidores conservadores que buscam maiores retornos.