Classificação de ativos de escritório: um guia para compreender o mercado imobiliário comercial no Brasil

No mercado imobiliário de escritórios, o conceito de "classes de imóveis" é frequentemente discutido. Por exemplo, na principal cidade corporativa do país, São Paulo, existem aproximadamente 8 milhões de metros quadrados de espaços de escritórios das classes A+, A e B, de acordo com dados da SiiLA. Mas afinal, o que são as classes de imóveis e qual é o seu propósito no mercado imobiliário comercial? Vamos explicar.

As classes de imóveis são categorias usadas para classificar e avaliar a qualidade e as características de um imóvel, fornecendo uma referência geral para descrever a condição e o nível de acabamentos em um edifício. As classes de imóveis mais comuns e de maior prestígio são A+, A e B, enquanto também existem classes C que muitas vezes oferecem um padrão construtivo mais simples.

Saber a classe de um imóvel é importante e contribui para a tomada de decisões de investimento, já que cada produto, ou seja, cada tipo de imóvel seja ele A+, A, B, ou C, terá o seu uso final voltado para um público diferente. A SiiLA oferece soluções inteligentes para o mercado imobiliário comercial, como o Market Analytics e o SiiLA SPOT, que permitem às pessoas acessar informações relevantes sobre imóveis, incluindo sua classificação e características.

Então, como os imóveis de escritório são classificados e quais características são consideradas para a classificação?

Todos os empreendimentos monitorados pela plataforma SiiLA são classificados de forma independente utilizando uma metodologia clara de análise e pontuação a partir das características de um empreendimento. A seguir, apresentamos os principais pontos para a classificação de escritórios na cidade de São Paulo:

1- Tamanho da Laje: esse indicador mede a área média do piso, em metros quadrados locáveis, de um andar típico de um edifício de escritórios. Um edifício classe A+ costuma ter 1.200 m² de área ou mais, um classe A, costuma ter 1.000 m². Já um imóvel classe B possui a partir de 400 m² e um C, a partir de 300 m². Quando as áreas são menores, são consideradas saletas comerciais. E por que saber o tamanho médio da laje é importante? Cada inquilino tem sua própria necessidade de escritório, e por tanto empresas maiores muitas vezes vão buscar empreendimentos de alto padrão, buscando alocar equipes em um mesmo empreendimento, enquanto empresas de porte menor muitas vezes vão buscar empreendimentos com salas menores, pois suas operações não demandam grandes espaços. A partir deste ponto, já é possível entender porque é tão importante, tanto para um investidor quanto para um inquilino, entender o tipo de ativo para o seu negócio.

2- Ar-condicionado e sistema de gerenciamento predial: esses itens são considerados requisitos essenciais para que um edifício pontue para ser classificado como A+, A ou B. A ausência de uma ou mais especificações é capaz de rebaixar a classificação para um ativo C. Estes itens focam no conforto do inquilino, que poderá contar com mais eficiência em suas operações se instaladas em empreendimentos com estas características.

3- Pé-direito: para ser considerado um A+, o pé-direito precisa ter 2,70 metros ou mais. No caso de um classe A, a partir de 2,60 metros e um B, por sua vez, 2,50 metros.

4- Proporção de vagas de estacionamento: a proporção de vagas de estacionamento mede a relação entre a área locável em metros quadrados e o número de vagas de estacionamento correspondentes. Os imóveis A+ e A têm uma vaga de estacionamento para cada 35 m², enquanto os imóveis classe B devem oferecer um vaga para cada 50 m² de área de escritórios.

5- Certificado de sustentabilidade: hoje mais do que nunca, a atenção está voltada para as práticas ambientais, sociais e de governança (ESG). Ter um certificado de sustentabilidade é essencial para imóveis levarem a classificação como A+ ou A, enquanto os imóveis classe B podem ou não levar o selo.