São Paulo se tornou o principal retrato desse movimento. O estado concentra mais de 2,3 milhões de m² ocupados pelas três plataformas, liderados principalmente pelo Mercado Livre, que sozinho supera 1,5 milhão de m². A expansão ajudou a impulsionar novos empreendimentos ao longo dos principais corredores logísticos do estado. Muitos projetos desenvolvidos nos últimos anos nasceram já direcionados à demanda gerada pelas operações de e-commerce.

No Nordeste, Pernambuco se consolidou como um dos mercados mais beneficiados pela interiorização da logística digital. O estado reúne mais de 300 mil m² ocupados por Mercado Livre, Amazon e Shopee, consolidando a região metropolitana do Recife como hub estratégico de distribuição regional. Bahia e Ceará seguiram movimento semelhante, fortalecendo Salvador e Fortaleza como polos relevantes para operações de last mile e abastecimento regional.

O avanço acelerado dessas empresas também alterou a dinâmica de desenvolvimento do setor. Durante o auge da expansão logística, o mercado conviveu com uma onda expressiva de construções especulativas — empreendimentos lançados sem contratos fechados previamente. Hoje, porém, esse cenário começa a mudar.

O aumento do custo de construção, impulsionado pela inflação de materiais, alta de juros e encarecimento do crédito imobiliário, reduziu o espaço para projetos excessivamente especulativos. Em vez de lançar condomínios vazios apostando em demanda futura, desenvolvedores passaram a priorizar modelos mais conservadores, com maior volume de pré-locação antes da conclusão das obras.

Na prática, o mercado entrou em uma fase de maior racionalidade operacional. Grandes ocupantes, especialmente empresas ligadas ao e-commerce, continuam funcionando como âncoras para novos empreendimentos, mas boa parte dos projetos atuais já nasce com negociações avançadas ou contratos assinados previamente, reduzindo riscos tanto para incorporadores quanto para investidores.

Mesmo assim, a dependência do mercado em relação às gigantes digitais ainda aparece de forma clara nos indicadores de vacância. Segundo simulações da SiiLA, caso Mercado Livre, Amazon e Shopee deixassem completamente seus galpões, a vacância dos ativos classe A+ saltaria de 6,5% para 25,5%. Nos empreendimentos classe A, o indicador subiria de 5,5% para 19,4%. Já os ativos classe B sofreriam impacto mais limitado, passando de 5,7% para 8,5%.

Ainda assim, especialistas do setor avaliam que parte relevante dessa oferta provavelmente nunca teria sido construída sem o avanço do e-commerce. Ou seja: o aumento hipotético da vacância também reflete um estoque que nasceu justamente para atender essa nova demanda digital.

Os efeitos da expansão vão além da ocupação física dos galpões. Dados da plataforma Market Analytics, da SiiLA, mostram que Mercado Livre, Amazon e Shopee também passaram a representar uma parcela relevante do chamado “PIB do real estate logístico” — estimativa de receita anual de locação gerada pelos ativos.

Em 2020, as três empresas somavam cerca de R$ 92 milhões em receita anual de locação. Em 2025, esse valor ultrapassou R$ 1 bilhão, acumulando crescimento superior a 1.049% no período. No mesmo intervalo, o PIB total do mercado logístico brasileiro avançou de aproximadamente R$ 2,9 bilhões para R$ 7,5 bilhões.

Sem Mercado Livre, Amazon e Shopee, o mercado ainda teria crescido, mas em ritmo significativamente menor. Excluindo os três players, o PIB do real estate logístico teria avançado cerca de 123% entre 2020 e 2025, abaixo dos 152% registrados pelo mercado total.

Os números reforçam que o e-commerce não foi apenas um grande ocupante do mercado logístico brasileiro. Ele se tornou um dos principais motores da profissionalização, expansão territorial e valorização dos condomínios logísticos no país.