Custo de ocupação em imóveis logísticos. Entenda os impactos além do aluguel
- Empresas que ocupam imóveis logísticos precisam considerar custos além do aluguel, como IPTU e condomínio, que variam entre estados e tamanhos de empreendimentos
- Marino Mário, CEO da Retha Imóveis, detalha como esses valores são definidos e os desafios que 2025 pode trazer, incluindo inflação e sustentabilidade
Ao escolher um imóvel logístico, as empresas precisam considerar que o custo de ocupação vai muito além do valor do aluguel negociado no contrato. Despesas fixas como IPTU e condomínio também devem ser incluídas no planejamento financeiro, já que impactam diretamente o custo total da ocupação.
Enquanto o aluguel é negociado diretamente com os proprietários e o IPTU é determinado pelos governos locais, o custo de condomínio pode variar bastante e pode surpreender os inquilinos despreparados.
De acordo com dados da SiiLA, o valor médio do condomínio em imóveis logísticos no Brasil, para empreendimentos de classes A+, A e B, é de R$ 3,75 por m². Contudo, essa média varia entre os estados: no Rio de Janeiro, o valor está em R$ 4,26/m²; em Minas Gerais, R$ 3,81/m²; em Pernambuco, R$ 3,30/m². Em São Paulo, que concentra o maior volume de imóveis logísticos do país, a média também é de R$ 3,75/m².
Afinal, o que compõe o custo de condomínio em um imóvel logístico?
O custo de condomínio em ativos logísticos engloba uma série de despesas relacionadas à operação e manutenção do imóvel. Isso inclui serviços de segurança, limpeza, conservação de áreas comuns, manutenção de sistemas como iluminação e abastecimento de água, além de taxas administrativas.
De acordo com Marino Mário, CEO da Retha Imóveis, o processo de definição desses custos começa com um planejamento orçamentário feito com antecedência. "Antes de começar o ano de 2025, a gente faz uma projeção e cria um ´budget´, já determinando o valor do condomínio. Esse planejamento é feito no final do ano anterior. A previsão de custos para 2024, por exemplo, foi baseada nas projeções de 2023”, explica Mário.
Ele ressalta que o custo por metro quadrado pode variar dependendo do tamanho do empreendimento. "Se você pegar um condomínio industrial logístico de 100.000 m², o custo do condomínio será muito diferente de um que tenha entre 10.000 e 20.000 m²", explica.
A principal razão para essa diferença está na diluição dos custos fixos. Condomínios maiores demandam mais serviços, como jardinagem e limpeza, mas, ao mesmo tempo, distribuem esses custos em uma área maior. "Um condomínio de 100.000 m² pode ter um custo por metro quadrado entre R$ 4 e R$ 5, enquanto espaços menores, de 10.000 a 20.000 m², podem alcançar valores entre R$ 8 e R$ 10 por metro quadrado", detalha o executivo.
Além disso, características físicas do empreendimento, como a presença de taludes – áreas inclinadas que exigem manutenção especializada –, também influenciam nos custos. "Em São Paulo, por exemplo, é difícil encontrar terrenos planos. Muitos condomínios são construídos em áreas com taludes, o que requer cuidados com drenagem e estabilidade do solo", explica Mário.
Outro fator importante são as portarias duplas. Alguns condomínios foram concebidos com duas entradas, o que resulta em custos adicionais com vigilância e porteiros. Isso pode multiplicar os custos operacionais, já que cada portaria demanda funcionários específicos para garantir a segurança e o controle do acesso.
Segundo Mário, a mão de obra representa entre 60% e 70% do custo total de manutenção dos condomínios logísticos. Entre os itens contabilizados estão os salários de porteiros, vigilantes, jardineiros e profissionais de manutenção, essenciais para o funcionamento do espaço.
2025 pode trazer desafios para grandes players do mercado
Por mais que 2024 tenha sido avaliado como “um ano bom” para o CEO da Retha, “2025 ainda pode dar sustos quando o assunto é inflação”. A taxa afeta diretamente nos custos de serviços, insumos e até mesmo salários.
A sustentabilidade também surge como um elemento que influencia os custos, embora de forma menos imediata. "A implementação de soluções sustentáveis tem um custo inicial elevado, mas traz benefícios importantes para os inquilinos. No entanto, nem sempre eles estão dispostos a pagar mais por isso", conclui Mário.
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