Com custo de ocupação três vezes maior, vale a pena ocupar um parque logístico dentro do maior aeroporto da América Latina?

Em seu último relatório mensal, o Icatu Vanguarda GRU Logístico (GRUL11) informou que os contratos de locação têm prazo médio de 12 anos.

"As perspectivas de médio e longo prazo não poderiam ser mais otimistas. Além das demandas já existentes, o Brasil é o país com a maior projeção de crescimento para o setor de e-commerce para os próximos anos. Esse fortalecimento do comércio eletrônico trará uma demanda marginal que tornará estes espaços ainda mais valorizados", divulgou o FII.

A reportagem tentou contato com representantes do fundo, mas não obteve retorno até o momento desta publicação.

Na avaliação do especialista e diretor da General Dock Consultoria Ltda., Ronaldo Paschoaloni, o alto custo de ocupação no local é justificável por se tratar de um espaço estratégico, que conta com algumas vantagens em relação a outros condomínios logísticos.

Entre as principais estão a localização privilegiada, a segurança, a maior agilidade no trânsito das cargas, a economia com fretes e deslocamentos de produtos, além da operação logística estar inclusa em um recinto alfandegário, o que facilita o fluxo das mercadorias.

"Quem ocupa um condomínio como esse tem acesso a serviços alfandegários que outros parques logísticos não têm como oferecer, por se tratar de uma zona aduaneira. Esses locais já contam com a fiscalização necessária, seja ela de qual segmento for. Por outro lado, você precisa cumprir todo o regimento aduaneiro aplicado às cargas comuns oriundas de importações ou exportações", explica Paschoaloni.

Para ele, o alto valor pago pelas empresas para ocupar esses galpões é justificado pelos tipos de cargas que elas operam. Entre os segmentos que mais demandam esse tipo de serviço, segundo o diretor da General Dock, estão equipamentos voltados à área da saúde como, por exemplo, tomógrafos computadorizados, aparelhos de ressonância magnética, medicamentos, vacinas, aparelhos para realização de exames, entre outros.

"São aparatos de altíssimo valor agregado e que demandam, por via de regra, certa urgência para serem remetidos. Além destes, produtos embutidos com alta tecnologia, como supercomputadores e semicondutores geralmente exigem essa agilidade e, principalmente, a segurança que um galpão dentro do aeroporto oferece. Isso justifica o custo mais alto pela locação, que acaba diluindo-se pela prevenção de possíveis perdas", justifica o especialista.

Vislumbrando novas oportunidades, a Brookfield está desenvolvendo outro condomínio logístico, dessa vez de 165 mil metros quadrados de ABL, o quádruplo do Parque Aero I, também no Aeroporto de Guarulhos — GRU Airport —, que se chamará Parque Logístico Aero II.

A previsão de entrega do empreendimento, de acordo com a companhia, está estimada para até o final de 2025.

Uma matéria publicada recentemente pelo portal InfoMoney apontou que a gestora canadense de ativos decidiu sair do setor de shoppings para concentrar suas participações imobiliárias locais em escritórios, multifamily e logística.

"Reforço que nossa estratégia é seguir investindo em parques logísticos. O segmento segue aquecido e com desempenho positivo. Houve um ótimo momento, durante a pandemia, em que o e-commerce teve um boom e vimos galpões sendo alugados antes mesmo da entrega", complementa o gerente de investimentos da Brookfield Asset Management, Victor Lopes.